Haftung Verwaltungsbeirat/WEG

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung gerne wie folgt beantworten möchte:

1.
Die Haftung der einzelnen Mitglieder des Verwaltungsbeirates gemäß § 29 WEG kann gegenüber den Wohnungseigentümern aus dem Beiratsvertrag, nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677 ff. BGB) sowie aus deliktischer Haftung (§§ 823, 826 BGB) gegeben sein. Ggf. haften die Mitglieder des Verwaltungsbeirates als Gesamtschuldner.

Da der Verwaltungsbeirat nach § 29 Abs. 2 WEG den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt, ist ein weites Feld von möglichen Haftungsgründen eröffnet. Auch kann eine Prüfung der vom Verwalter vorgelegten Wirtschaftspläne, Rechnungslegungen, Kostenanschläge fehlerhaft geprüft werden, was ggf. nachteilige Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung mit sich bringt. Letztlich kann man das, was man einem Verwalter vorwerfen kann, auch dem Beirat vorwerfen. Entsprechend gibt es eine äußerst umfangreiche Anzahl von Urteilen, die im Rahmen dieser Erstberatung nicht dargestellt werden kann. Als Beispiele aus der neuesten Rechtsprechung seien etwa ein Urteil des OLG Frankfurt vom 17.01.2006, Az. 20 W 362/04 (Gestattung des Betretens des Hauses durch Unbefugte) oder eine Entscheidung des OLG Kiel vom 16.11.2005 Az. 267/04 (Ein Wohnungseigentümer und der Verwalter arbeiteten gegen die WEG) genannt.

2.
Der Abschluss einer entsprechenden Vermögenshaftpflichtversicherung für den Beirat gehört nach § 21 Abs. 3 WEG zu den Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, da aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers dadurch dem Interesse aller Wohnungseigentümer gedient wird. So hat auch das Kammergericht Berlin mit Urteil vom 19.07.2004, Az. 24 W 203/02 entschieden, dessen Leitsatz ich Ihnen nicht vorenthalten möchte:
„Im Interesse der Gewinnung von Wohnungseigentümern für die Aufgaben des Verwaltungsbeirats widerspricht es regelmäßig nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, im Zusammenhang mit der konkreten Bestellung eines Verwaltungsbeirats als nähere Ausgestaltung des Beiratsvertrages den Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für den Beirat auf Kosten der Gemeinschaft zu beschließen“.

Der Abschluss einer solchen Versicherung kann zur „Motivation“ potentieller Beiratsmitglieder, die lediglich nicht in eine „Haftungsfalle tappen“ möchten, geboten sein.

Ich hoffe, ich konnte die Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten. Ansonsten nutzen Sie gerne die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Anhang: Gesetzestext


WEG § 29 Verwaltungsbeirat
(1) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.
(2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.
(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
(4) Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.

WEG §21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer
(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(2) Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
(3) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. die Aufstellung einer Hausordnung;
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;
3. die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht;
4. die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung;
5. die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 28);
6. die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
(6) Der Wohnungseigentümer, zu dessen Gunsten eine Maßnahme der in Absatz 5 Nr. 6 bezeichneten Art getroffen wird, ist zum Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verpflichtet.