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Haftung für Nachmieter


17.04.2013 00:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss



Mein Mieter hat seine Wohnung am 15.11. gekündigt zum 31.11. und verweist dabei auf seinen Bruder als Nachmieter ab 01.12.

Ich habe die Kündigung fristgemäß zum 28.02.2013 bestätigt mit dem Hinweis das ich mit einer Vermietung an den Bruder ab 01.12. einverstanden bin, wenn er bis zum 28.02. für die Miete haftet. Es wurde daraufhin mit dem Bruder ein neuer Mietvertrag zum 01.12. gemacht und die Wohnung zum Monatswechsel auch mit Protokoll abgenommen und übergeben.

Der Bruder hat auch nun gleich die ersten beiden Monate nicht bezahlt. Der Vormieter fordert nun aber trotzdem seine Kaution zurück mit der Begründung mit der Wohnungsübergabe sei sein Mietvertrag beendet und er würde nicht für seinen Bruder haften.

Ausser meiner Kündigungsbestätigung gibt es keine weiteren schriftlichen Vereinbarungen über die Haftung. Reicht das trotzdem aus?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf.

Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann; im Rahmen einer solchen sollten neben den zwei Mietverträgen auch Ihre Kündigungsbestätigung sowie das Übergabeprotokoll eingesehen werden, um abschließend beurteilen zu können, gegen wen Sie welche Mietrückstände geltend machen können.

Wie Sie Ihren Schilderungen richtig angenommen haben beträgt die ordentliche Kündigungsfrist – soweit mietvertraglich kein Ausschluss der Kündigung für eine bestimmte Dauer wirksam vereinbart worden ist – dem Gesetz nach 3 Monate und ist diese zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Grundsätzlich würde die Kündigung vom 15.11.2012 daher das Mietverhältnis zum 28.02.2013 beenden, so dass der vorherige Mieter bis zum 28.02.2013 daher die Miete und Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hätte, wobei über letztere später abzurechnen wäre.

Mit Ausnahme von besonderen Fällen besteht für den Vermieter keine Pflicht zum Abschluss eines Vertrags mit einem Nachmieter und für die vorherige Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag. Außerdem sind Gestaltungserklärungen und damit auch die Erklärung einer Kündigung bedingungsfeindlich, so dass auch die Kündigungserklärung eingesehen werden sollte.

Sie schildern, dass Sie die Kündigung vom 15.11.2012 erst zum 28.02.1013 bestätigten und sich in diesem Bestätigungsschreiben mit einer Vermietung an den Bruder des vorherigen Mieters bereits zum 01.12.2012 einverstanden erklärten, insoweit der vorherige Mieter bis zum 28.02.2013 hafte und anschließend eine Übergabeprotokoll verfasst und die Wohnung dann übergeben worden sei, wobei nicht erwähnt wird, wer dieses insgesamt unterzeichnet hat.

Die Einsichtnahme des Übergabeprotokolls ist daher sehr wichtig, nachdem man ggf. nach Auslegung dieses Protokolls im Anschluss an Ihre Bestätigung von einer Vereinbarung zum Eintritt des Nachmieters in das bestehende Mietverhältnis zum 01.12.2012 ausgehen könnte, wobei der ausscheidende Miete weiterhin bis zum 28.02.2013 haftet.

Weiterhin schildern Sie, dass der Bruder „auch nun gleich die ersten beiden Monate nicht bezahlt" habe, wobei damit nicht ganz klar ist, welche Mieten nun tatsächlich rückständig sind (März 2013 und April 2013 oder nur ältere/ bzw. auch weitere Mieten (Dezember 2012, Januar 2012)?).

Bitte erläutern Sie dies näher im Rahmen der Nachfragefunktion, so dass entsprechend Stellung genommen werden kann.

Weiterhin schildern Sie, dass der vorherige Mieter nun seine Kaution zurück fordere.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ist aufschiebend bedingt durch das Ende des Mietverhältnisses und die unbeanstandete Rückgabe der Wohnung, so dass die Kaution binnen 6 Monate zurück zu zahlen ist, wenn klar feststeht, dass keine Ansprüche bestehen (Palandt-Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 72. Auflage, 2013, Einf v. § 535, Rz 126).

Nicht selten bestehen jedoch aufgrund der in den Vorjahren vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen Anhaltspunkte, dass auch für das laufende Jahr noch Nachforderungen hinsichtlich der Betriebskosten zu erwarten sind, so dass zunächst nur eine anteilige Rückzahlung in Betracht kommt.

Dann müsste auch bei einer sonst ordnungsgemäßen Rückgabe und dem Fehlen einer Eintrittsvereinbarung nicht sogleich die gesamte Kaution zurückgezahlt werden.

Sollte man vom Vorhandensein einer Eintrittvereinbarung ausgehen können, so würde der neue Mieter in die Rechte und Pflichten des alten Mieters eingetreten sein, so dass der alte Mieter eigentlich auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution an ihn haben würde, sondern nur der neue Mieter bei seinem Auszug später an ihn; in solchen Fällen vereinbaren der ausscheidende und eintretende Mieter zumeist untereinander eine Regelung hinsichtlich der Kaution.

In einem Prozess kommt es, sollte dort nicht sogleich im ersten Termin ein Vergleich gefunden werden, auf die Beweislast an, so dass die anfangs genannten Dokumente unbedingt eingesehen werden müssen, um eine Prognose einer möglichen gerichtlichen Entscheidung und eine nähere Beurteilung eines weiteren Vorgehens treffen zu können.

Sehr gerne bin ich bereit, Sie nach den ergänzenden Informationen im Rahmen der Nachfrage auch weiterhin, nach Einsichtnahme der vorgenannten Dokumente umfassend zu beraten, gegen wen, in welchem Umfang ein rechtliches Vorgehen als erfolgsversprechend erscheint und sie dann entsprechend zu vertreten; die Ihnen hier entstandenen Kosten würden im Rahmen der Beratung dann angerechnet, wobei sich die anwaltlichen Kosten der (außer-) gerichtlichen Vertretung aufgrund des Gegenstandswert nach dem RVG berechnen würden.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis sämtlicher Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann; dazu ist dieses Portal nicht gedacht.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen und lieber einen ortsansässigen Rechtsanwalt zu beauftragen, empfehle ich Ihnen, diesen umgehend zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und unter Berücksichtigung sonstiger Beweismittel und einer darauf aufbauenden ausführlichen Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen; ggf. ergeben sich aufgrund der Einsichtnahme in Ihre Unterlagen, der Hinzuziehung von Zeugen und der Besprechung weiterer Umstände und Hintergründe zusätzlich zu berücksichtigende Tatsachen und entsprechende Gesichtspunkte, die zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.04.2013 | 08:36

Guten Tag,

die Kündigung und Kündigungsbestätigung habe ich Ihnen als PDF an ihre Mailadresse geschickt.

Es wurde ein völlig neuer Mietvertrag abgeschlossen wo auch nicht von einer Übernahme oder Eintritt die Rede ist. Auch das Abnahme- und Übergabeprotokoll wurde jeweils nur von der betreffenden Partei zum 30.11. unterzeichnet.

Die Kündigungsbestätigung ist der einzige schriftliche Vorgang in dem die Haftung bis zum ursprünglichen Vertragsende zur Bedingung gemacht wird.

Rückständig sind die ersten beiden Mieten die der Nachmieter hätte zahlen müssen, also 12/12 und 01/13, die also zeitlich noch in die eigentliche Kündigungsfrist vom Vormieter fallen. Vom Vormieter sind ansich keine Mieten offen.

Die Möglichkeit der nur anteiligen Rückzahlung aufgrund zu erwartender Betriebskostennachzahlungen ist mir bekannt.

Mir geht es bei dieser Frage allein um die Wirksamkeit der verlangten Haftungsbedingung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.04.2013 | 18:07

Sehr geehrter Fragensteller,

vielen Dank für Ergänzungen im Rahen der Nachfragefunktion.

Wenn ich Sie richtig verstehe, dann hat der ausziehende Bruder nach seiner Kündigung vom 15.11., in der er allein beschloss, dass sein Bruder nun Ihr Nachmieter würde, allein mit seinem Bruder ein Abnahme- und Übergabeprotokoll zum 30.11.2012 unterzeichnet, ohne dass Sie daran mitwirkten und bestätigten Sie dem ausziehenden Bruder dann erst zum 28.02.2013 die Kündigung mit dem Hinweis das Sie mit einer Vermietung an den Bruder bereits zum 01.12. einverstanden seien, wenn der ausziehende Bruder weiterhin bis zum 28.02.2013 für die Miete hafte, nachdem die Mieten für den Dezember 2012 und den Januar 2013 weder vom ausziehenden Bruder noch vom einziehenden Bruder gezahlt wurden.

Sowohl die Kündigung des ausziehenden Mieters als auch Ihre Bestätigung vom 28.02.2013 könnten als Angebote auf den Abschluss eines Vertrages (§ 145 BGB) gesehen werden, der den Wechsel der Mieterpartei regeln soll, nachdem eine verspätete oder abändernde Annahme eines Angebots als neues Angebot gilt (§ 150 BGB).

Ein solches könnte durch den Auszug des ausziehenden Bruders zum 28.03.2012, den Abschluss des neuen Vertrags mit dem einziehenden Bruder und die Wohnungs- und Schlüsselübergabe an diesen angenommen (§ 151 BGB) worden sein, nachdem sie schreiben, es wäre daraufhin mit dem Bruder ein neuer Mietvertrag zum 01.12. gemacht worden und sei die Wohnung zum Monatswechsel auch mit Protokoll abgenommen und übergeben.

Sollte man das Zustandekommen eines Vertrages auf diese Weise annehmen können, so müsste auch der ausziehende Bruder noch für die Mieten Dezember 2012 und Januar 2013 einstehen, wobei man wohl doch eher von einem Mietaufhebungsvertrag ausgehen müsste, nachdem Sie schreiben, dass mit dem einziehenden Bruder ein völlig neuer Mietvertrag abgeschlossen worden sei, in dem auch nicht von einer Übernahme oder Eintritt in das bestehende Mietverhältnis die Rede wäre.

Die Ihrerseits zugesandten pdf-Dokumente werde ich mir zum morgigen Tag einsehen können und Ihnen anschließend mitteilen, ob nach Einsichtnahme dieser die erste rechtliche Einschätzung aufrecht erhalten werden kann, nachdem ich nach den heutigen Terminen nicht mehr in die Kanzlei gefahren bin und mich soeben zuhaus an den PC gesetzt habe.

Anschließend sollte man im Rahmen der weiteren Beratung auch der Frage nachgehen, welche Vorgehensweise gegen wen als zweckmäßig erscheint, nachdem der neue Bruder bereits mit zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joerss

(Rechtsanwalt)


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