Grenzzaun ist nicht auf Grundstücksgrenze - Kann eine Korrektur eingefordert werden?

| 16. September 2015 17:49 |
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Hauskauf, Immobilien, Grundstücke

Zusammenfassung

Habe ich einen rechtlichen Anspruch darauf, den seit 1986 falsch stehenden Gartenzaun versetzen zu lassen, obwohl ich dies seit meinem Einzug 2007 weiß?

Ja, Sie haben weiterhin einen Anspruch darauf, dass der Zaun auf die korrekte Grenzlinie versetzt wird. Ihr Eigentum wird durch den falsch gesetzten Zaun beeinträchtigt. Dass Sie seit 2007 davon wissen, ändert daran nichts. Der Anspruch auf Versetzung des Zauns verjährt erst nach Ablauf von 3 Jahren ab Ende des Jahres der Errichtung.

Seit 2007 sind wir Eigentümer einer Wohnung (1. OG + Dach) mit Gartenanteil in einem Zwei-Familienhaus in München. Zu dem Haus gehört eine Gemeinschaftsfläche (Einfahrt) sowie zwei Gartenanteile: Wir haben eine Anteil im hinteren Garten, der Eigentümer im EG hat einen Anteil sowohl im vorderen als auch im hinteren Garten.

Bereits beim Einzug ist uns aufgefallen, dass der Gartenzaun im vorderen Garten (des Eigentümers im EG) auf einer Gesamtlänge von 3,0m um etwa 50cm parallel versetzt auf der Gemeinschaftsfläche (Einfahrt) steht.

Damals maßen wir diesem Sachverhalt nur geringe Bedeutung zu da ja alle anderen innenliegenden Grundstücksgrenzen keinen Zaun hatten und dadurch für die Gemeinschaft ein gewisser Ausgleich möglich war.

In den vergangenen Monaten hat nun der Eigentümer im EG alle seine innenliegenden Grundstücksgrenzen, zu unseren und zu den Gemeinschaftsflächen, komplett eingezäunt.

Damit ist ein Ausgleich nicht mehr möglich und er hat nun faktisch mehr Fläche eingezäunt als ihm lt. Teilungserklärung zusteht.

Ich hatte ihn nun aufgefordert die an den "alten" Gartenzaun angrenzenden Büsche zu versetzen damit danach die Position des Gartenzauns korrigiert werden kann. Dies lehnte er mit der Begründung ab, dass genau dieser Gartenzaun ja bereits seit dem Bau des Hauses 1986 dort stehe und er daher eine Art Gewohnheitsrecht hat.

Vor diesem Hintergrund habe ich folgende zwei Fragen:
1. Habe ich einen rechtlichen Anspruch darauf den Gartenzaun versetzen zu lassen obwohl dieser bereits seit 1986 "falsch" steht und ich dies seit meinem Einzug in 2007 weiß?
2. und falls ich einen Anspruch habe, worauf muss ich im Prozedere achten. Konkret: Muss ich nach meinem ersten Schreiben im Juli 2015 mit Fristsetzung Sept 2015 nun noch in bestimmten Abständen Mahnungen schicken oder kann ich den Fall direkt einem Anwalt übergeben?

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Eigentümer

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Bei dem sich auf dem gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Zaun, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, welche grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG bedarf. Ohne erforderliche Zustimmung errichtete bauliche Veränderungen müssen auf Verlangen – auch einzelner Eigentümer – beseitigt werden. Im Zweifel wird dieses Verlangen mit einer Leistungsklage durchgesetzt.

Der Anspruch auf Beseitigung verjährt nach den allgemeinen Regeln des § 195 BGB nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Das bedeutet, dass der Anspruch auf Beseitigung betreits verjährt ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 17. September 2015 | 09:37

Werter Herr Winter,
Vielen Dank für Ihre Einschätzung.

Ich gehe davon aus, dass beide Eigentümer damals während des Hausbaus damit einverstanden waren den besagten Gartenzaun dort zu positionieren wo er sich auch heute befindet.

Ich habe aus Ihren Erläuterungen verstanden, dass die Einspruchsfrist verjährt ist und der Gartenzaun nun dort bleiben darf wo er derzeit steht.

Unklar ist mir noch wie es sich nun hinsichtlich des Grundbesitzes und auch der Teilungserklärung verhält.

Ist durch die Verjährung der zusätzlich eingezäunte Grundstücksstreifen (laut Teilungsplan gehört dieser zur Gemeinschaftsfläche) auf den Eigentümer im EG übergegangen? Hat er damit die alleinigen Nutzungsrechte ersessen?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17. September 2015 | 17:49

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne möchte ich noch kurz auf Ihre Anschlussfrage eingehen.

Ihr Nachbar ist nicht alleiniger Eigentümer der besagten Fläche geworden.Soweit Sie der Zaun nicht von der Benutzung des streitgegenständlichen Gartenabschnitts ausschließt, bleibt alles wie gehabt. Sollte Ihnen jedoch der Zutritt zum Gemeinschaftseigentum verwehrt sein, können Sie von Ihrem Nachbarn den ungehinderten Zutritt zu dem Gemeinschaftseigentum verlangen.

Ich hoffe die Frage verständlich beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Sebastian Winter
Rechtsanwalt