Grundstücksgrenze fehlerhaft

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach § 912 Abs. 1 BGB hat der Nachbar einen Überbau zu dulden, wenn der Eigentümer bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut hat, ohne dass ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt, es sei denn, dass der Nachbar sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.

Ich gehe davon aus, dass Sie nicht absichtlich über die Grenze gebaut haben. Es kommt dann entscheidend darauf an, ob Sie zum Zeitpunkt des Überbaus bei Beachtung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt objektiv hätten erkennen können, dass die tatsächliche Grenze nicht mit der Grenze im Grundbuchamt übereinstimmen.

Da in Ihrer Frage nichts dazu mitgeteilt wird, weshalb es zu einem Abweichen der tatsächlichen Grenze von der Grenze im Grundbuch kam, und ob dies für Sie erkennbar war, kann ich nicht beantworten, ob Sie das Nachbargrundstück fahrlässig überbaut haben. Sollte dies der Fall gewesen sein, hätten Sie fahrlässig gehandelt. Ein Anspruch des Nachbars gegen Sie auf Beseitigung des Überbaus (§ 1004 BGB) wäre nach 20 Jahren zwar verjährt. Dieser Anspruch verjährt nach den allgemeinen Vorschriften, d.h. nach drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Kalenderjahrs der Kenntniserlangung vom Anspruch, spätestens jedoch nach zehn Jahren, §§ 195, 199 Abs. 1 und 4 BGB. Nicht verjährt wäre aber der Anspruch des Nachbarn auf Herausgabe des überbauten Grundstücksteils gegen Sie. Dieser verjährt erst nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Nach erfolgter Herausgabe könnte der Nachbar den Überbau dann selbst beseitigen.

Sollten Sie beim Überbau nicht fahrlässig gehandelt haben, wäre der Nachbar verpflichtet, den Überbau zu dulden, könnte aber im Gegenzug von Ihnen die Zahlung einer jährlich im Voraus zu entrichtenden Überbaurente fordern (§§ 912 Abs. 2, 913 BGB).

Grundlage für die Höhe der Überbaurente sind der Verkehrswert der überbauten Fläche (für den die konkreten Nutzungsmöglichkeiten zu berücksichtigen ist) und die durch den Überbau bewirkte Beeinträchtigung für den nicht überbauten Teil des Grundstücks zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung. Lässt sich ein Verkehrswert nicht ermitteln, ist das übliche Nutzungsentgelt geschuldet.

(Der Anspruch auf Zahlung der Überbaurente verjährt nach den allgemeinen Vorschriften, d.h. für jedes Jahr nach drei Jahren, beginnend zum Schluss des Kalenderjahres der Kenntniserlangung vom Anspruch, spätestens jedoch nach zehn Jahren, §§ 197 Abs. 2, 195, 199 Abs. 1 und 4 BGB.)

Der Nachbar - aber nur er - hat nach § 915 Abs. 1 BGB im Fall seiner Duldungspflicht das Recht,
von Ihnen als Rentenverpflichteter jederzeit zu verlangen, dass Sie ihm den Wert des überbauten Teils des Grundstücks in der Höhe ersetzen, den der Grundstücksteil zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung hatte. Im Gegenzug wäre er dann verpflichtet, Ihnen den Grundstücksteil zu übertragen. Auf eine solche Übereignung gegen Wertersatz finden die Vorschiften über den Kauf Anwendung (§ 915 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dieser Anspruch des Nachbarn ist unverjährbar (§ 924 BGB).

Wenn der Nachbar von diesem Recht nicht Gebrauch macht, bleibt es dabei, dass er den Überbau gegen Zahlung einer Überbaurente dulden muss. Er kann dann von Ihnen keinen Rückbau oder Beseitigung verlangen, und auch keine Herausgabe.

Am vernünftigsten für alle Beteiligten wäre es vorliegend, wenn Sie Ihren Nachbarn dazu überreden könnten, dass er von seinem Recht nach § 915 Abs. 1 BGB Gebrauch macht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen