Gewährleistung - Kauf eines Reihenhauses vom Bauträger nach BGB

25. März 2007 19:46 |
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Baurecht, Architektenrecht

Guten Tag,
wir haben ein Abnahmeprotokoll vom 04.06.2002, in dem eine ganze Reihe noch nicht bzw. mängelhaft ausgeführte Arbeiten festgehalten sind. Die meisten wurden in der Zwischenzeit erledigt.
Einige Wochen bzw. Monate nach der Erstellung des Abnahmeprotokolles sind dann noch zwei größere Arbeiten von uns zur Kenntnis gebracht worden, die bis dato nicht erledigt sind und zwar:
a) Die Pflasterarbeiten entlang der Grundstückgrenze zum Nachbargrundstück zeigte Spurrillen und
b) es bildeten sich Außenputzrisse, da zwischen den einzelnen Gebäudeteilen keine Dehnfuge angebracht ist.

Zu den unter Punkt a) aufgeführten Pflasterarbeiten hatten wir nach vielen Anrufen und Schreiben den Bauträger endlich vor Ort (und zwar am 02.09.2004). Dieser nahm Maße und hielt den Sachverhalt per Digitalkamera fest. Diese Angaben gab er an einen ihm bekannten Gutachter weiter, der ein Gutachten erstellte (liegt uns vor), woraus hervorgeht, dass der Unterbau nicht in Ordnung ist und nachgebessert werden muß.
Die ausführende Firma der Pflasterarbeiten wollte davon nichts wissen und wies ab.
Nach längerem Drängen unsererseits brachte der Bauträger ein Rechtsverfahren in Gang. Ein gerichtlich bestellter Gutachter war dann am 30.03.2006 vor Ort. Laut telefonischer Information vom Bauträger besagt auch dieses Gutachten, dass der Unterbau Mängel aufweist und Nachbesserungsarbeiten erforderlich sind.
Kürzlich haben wir die Nachricht erhalten, dass die Angelegenheit voraussichtlich im Mai 2007 behandelt wird.

Zu den unter Punkt b) aufgeführten fehlenden Dehnfugen im Außenputz haben wir schon mehrfach vom Bauträger Informationen erhalten, die besagten, dass eine Ersatzvornahme durchgeführt werden solle, da die Verputzerfirma die fehlenden Arbeiten nicht ausführen wolle.
Dies ist bis heute immer noch nicht passiert.

Unsere Fragen sind folgende:
1. Ab wann läuft die Gewährleistung für die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen und zu dem Zeitpunkt noch nicht ausgeführten Arbeiten?
2. Ab wann läuft die Gewährleistung für die im Abnahmeprotokoll festgehaltenen und zu dem Zeitpunkt noch nachzubessernden Arbeiten?
3. Wie sieht dies mit der Gewährleistung betreffend der Angelegenheit mit den Pflasterarbeiten aus?
Verlängert sich die Gewährleistung automatisch (um welchen Zeitraum), da hier ein Rechtsverfahren im Gange ist? Oder müssen wir etwas tun (gegebenenfalls was und wie), um dies sicherzustellen?
4. Der Bauträger informiert uns nie oder nur nach sehr langer Wartezeit und nur auf wiederholtes nachfragen.
Haben wir einen Anspruch auf Information und können wir dies verlangen?
5. Wir haben noch eine Restrate (die laut Kaufvertrag fällig ist "nach vollständiger Fertigstellung einschließlich Fassadenarbeiten").
Können wir diese zurückhalten, bis auch die letzten noch offenen Arbeiten mängelfrei ausgeführt werden, egal wie lange dies noch dauert? Oder kann der Bauträger 5 Jahre nach dem Abnahmeprotokoll das juristisch begründet verlangen?

Geben Sie uns bitte eine Empfehlung, ob wir eine Angelegenheit weiterverfolgen sollen oder nicht.
Im Voraus vielen Dank.

Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben weitere Antworten zum Thema:
Bewährung Staatsanwaltschaft Beschwerde Antrag

Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:

Wie ich Ihren Angaben entnehmen kann, haben Sie für den Kauf des Hauses einen sog. Bauträgervertrag abgeschlossen. Daher ist für die Anwendung des geltenden Rechts zwischen den Mängeln an Ihrem Grundstück und den Mängeln an Ihrem Bauwerk zu unterscheiden. Die Mängelhaftung für das Grundstück richtet sich nach Kaufrecht. Dagegen richtet sich die Mängelhaftung für das Bauwerk nach Werkvertragsrecht. Diese Differenzierung kann auch Auswirkungen auf den Beginn der Verjährung hinsichtlich Ihrer Nacherfüllungsansprüche haben.

Nacherfüllungsansprüche an der Bauleistungen verjähren gemäß §§ 634 a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2, 640 BGB nach Abnahme der Werkleistung in fünf Jahren. Nacherfüllungsansprüche hinsichtlich des Grundstücks verjähren gemäß §§ 438 Abs. Nr. 3, Abs. 2 mit Übergabe des Grundstücks in zwei Jahren.

1.
Die Verjährungsfrist des Nacherfüllungsanspruchs bezüglich der festgehaltenen (§§ 640 Abs. 2, 634 BGB) und noch nicht ausgeführten Arbeiten an Ihrem Bauwerk beginnt grundsätzlich mit Abnahme des Bauwerks, am 04.06.2002. Die Verjährung endet daher am 04.06.2007. Dies gilt jedoch nur, soweit Sie das Bauwerk insgesamt schon abgenommen haben. Sollten Sie dagegen nur Teilleistungen abgenommen haben und die fehlende Leistung stellt sich noch als wesentliche Hauptleistung dar, so beginnt die Verjährung erst mit Abnahme dieser Leistung.
Ihrer Sachverhaltsangabe entnehme ich, dass die Übergabe des Grundstücks ebenfalls spätestens am 04.06.2002 erfolgt ist. Ein möglicher Nacherfüllungsanspruch diesbezüglich ist daher bereits am 04.06.2004 verjährt.

2.
Die Nacherfüllungsansprüche hinsichtlich der festgehaltenen (§§ 640 Abs. 2, 634 BGB) und noch nicht nachgebesserten Arbeiten an Ihrem Bauwerk verjähren dagegen in fünf Jahren seit Abnahmen, mithin am 04.06.2007. Mögliche Nacherfüllungsansprüche an Ihrem Grundstück sind jedoch bereits verjährt.

3.
Nacherfüllungsansprüche hinsichtlich der Pflasterarbeiten an Ihrem Grundstück verjähren ebenso gemäß §§ 640, 634 a Nr. 2 BGB in fünf Jahren seit Abnahme, damit am 04.06.2007. Durch Erhebung einer Klage wird die Verjährung der Gewährleistungsansprüche gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt. Hierfür wäre es jedoch erforderlich, dass Sie Klage gegen den Bauträger auf Mängelbeseitigung erheben. Dies ergibt sich daraus, dass nur der Bauträger Ihr Vertragspartner war. Dagegen hemmt das Klageverfahren des Bauträgers gegen den Subunternehmer nicht die Verjährung Ihrer Ansprüche. Hiervon sind lediglich die Ansprüche des Bauträger betroffen.

Sollte es daher für Sie absehbar sein, dass der Bauträger Ihrem Verlangen auf Nacherfüllung nicht nachkommt, sollten Sie umgehend Klage erheben, um die Hemmung der Verjährung und damit die gerichtliche Durchsetzbarkeit Ihrer Ansprüche zu sichern. Hierbei sollten Sie sich nicht auf das Wort des Bauträgers verlassen. In Anbetracht der Dauer Ihres Nacherfüllungsverlangens erscheint es sogar geboten, umgehend Klage gegen diesen einzureichen. Nur so erlangen Sie ein höchstes Maß an Sicherheit für sich selbst.

4.
Ein diesbezüglicher Anspruch auf Information lässt sich unmittelbar aus dem Gesetz nicht herleiten. Es besteht lediglich eine nicht einklagbare Aufklärungspflicht (Anzeig-, Hinweis-, Offenbarungspflicht), den Vertragspartner unaufgefordert über entscheidungserhebliche Umstände zu informieren, § 242 BGB.

5.
Solange Sie die Beseitigung der Mängel noch verlangen können, gewährt Ihnen § 641 Abs. 3 BGB die Möglichkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung zu verweigern, mindestens in Höhe des Dreifachen der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten. In der Regel hat die Verjährung des Anspruchs gemäß § 634 a BGB, hierauf keinen Einfluss. Dies ergibt sich aus § 215 BGB. Hiernach schließt die Verjährung die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt war, in dem die Leistung verweigert werden konnte. Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie dennoch dafür Sorgen, dass die Verjährung gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.

Mit freundlichen Grüßen,

Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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