Folgen eines Wasserschadens nicht behoben, Mietminderung, Mietausfall

Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Situation ist komplex, da mehrere rechtliche Aspekte betroffen sind. Im Folgenden wird die Sachlage aufgeschlüsselt:

1. Haftung der Verwaltung

Die Hausverwaltung hat als Vertreter der Eigentümergemeinschaft die Pflicht, Schäden am Gemeinschaftseigentum (wie Wasserrohre) ordnungsgemäß und zeitnah zu beheben. Hier kommt es auf die Details an:
• Pflichtenverletzung durch die Verwaltung:
Wenn die Hausverwaltung nachweislich untätig geblieben ist oder unzureichend gehandelt hat, obwohl sie über den Schaden informiert war, kann sie für daraus resultierende Schäden haftbar gemacht werden. Dies umfasst:
• Verzögerungen bei der Schadensermittlung und -behebung.
• Folgeschäden wie den Mietausfall, wenn dieser auf ihre Untätigkeit zurückzuführen ist.
• Nachweispflicht:
Sie müssen beweisen, dass die Verwaltung ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen ist und dass der Mietausfall direkt darauf zurückzuführen ist. Wichtige Beweise:
• Schriftliche Kommunikation mit der Verwaltung (z. B. E-Mails, Einschreiben).
• Aussagen des Gutachters und Handwerkers.

2. Deckung durch die Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung ist grundsätzlich zuständig für:
• Reparaturkosten am Gemeinschaftseigentum (z. B. defekte Rohre).
• Folgeschäden, wie z. B. die Sanierung von durch Feuchtigkeit geschädigten Räumen.

Ob die Gebäudeversicherung auch Mietausfälle abdeckt, hängt von der Police ab. Manche Gebäudeversicherungen schließen Mietausfälle infolge eines versicherten Schadens ein. Sie sollten:
• Die Versicherungspolice einsehen oder bei der Verwaltung anfragen, ob Mietausfall mitversichert ist.
• Den Schaden (inkl. Mietausfall) der Versicherung melden.

3. Ihre Haftung gegenüber dem Mieter

Als Vermieterin sind Sie verpflichtet, eine Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zur Verfügung zu stellen. Da dies aufgrund des Schadens nicht mehr der Fall war:

• Mietminderung:

Die Mietminderung ist berechtigt, wenn der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt (z. B. Schimmel, feuchte Wände). Die Höhe der Minderung ist abhängig vom Umfang der Beeinträchtigung und wurde hier offenbar mit 50 % angesetzt.

• Haftung für Mietausfall:

Sie haften nicht für die Mietausfälle, wenn der Schaden am Gemeinschaftseigentum liegt und die Verwaltung oder die Versicherung die Behebung verzögert. Wichtig ist jedoch, dass Sie nachweisen können, dass Sie den Schaden unverzüglich gemeldet und auf dessen Behebung hingewirkt haben.

4. Rechtslage bei Mietausfall ab 01.02.2025

a) Ansprüche gegen die Verwaltung

• Wenn die Verwaltung ihre Pflichten verletzt hat (z. B. durch Untätigkeit), können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen, einschließlich des Mietausfalls. Dies setzt voraus, dass Sie den Schaden rechtzeitig gemeldet haben und die Verzögerung auf die Untätigkeit der Verwaltung zurückzuführen ist.

b) Ansprüche gegen die Gebäudeversicherung

• Sollte die Gebäudeversicherung Mietausfälle abdecken, müssen Sie den Mietausfall direkt dort geltend machen. Prüfen Sie die Versicherungsbedingungen oder fordern Sie die Verwaltung auf, die Mietausfälle bei der Versicherung zu melden.

c) Ihre Verpflichtung zur Vermietbarkeit

• Als Eigentümerin haben Sie eine Verpflichtung, Ihre Wohnung in einen vermietbaren Zustand zu bringen. Sollten Sie dies nicht zeitnah tun, können Sie für den weiteren Mietausfall selbst verantwortlich gemacht werden.

5. Empfehlungen

1. Schriftliche Fristsetzung an die Verwaltung:

Fordern Sie die Verwaltung schriftlich (am besten per Einschreiben) auf, die Schäden unverzüglich beheben zu lassen und den Vorgang der Gebäudeversicherung zu melden. Setzen Sie eine konkrete Frist (z. B. 14 Tage).

2. Prüfen Sie die Versicherungsbedingungen:

Klären Sie, ob Mietausfälle von der Gebäudeversicherung gedeckt sind.

3.
Schadensersatzanspruch prüfen:
Falls die Verwaltung untätig bleibt, lassen Sie prüfen, ob Sie Schadensersatz (inkl. Mietausfall) gegen die Verwaltung geltend machen können. Dies sollte durch einen Anwalt erfolgen.

4. Dokumentation und Beweise sichern:

Bewahren Sie alle relevanten Unterlagen (Kommunikation mit der Verwaltung, Gutachten, Handwerkerberichte) auf, um Ihre Ansprüche zu untermauern.

Mit freundlichen Grüßen
RA Wilke