Eigentümergemeinschaft: Ungleiche Regel bei Nutzung einer Eigentumswohnung als Fewo

Question

In einer sehr touristisch geprägten Stadt wird direkt im Zentrum ein altes Haus in eine Eigentümergesellschaft umgewandelt.    Von den 11 Wohnungen werden jedoch nur 6 Wohnungen einzeln verkauft. 5 Wohnungen bleiben in der Hand des Alteigentümers. Für diese 5 Wohnungen enthält die Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung:    ..."Die Wohnungen dürfen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine Nutzung als Rechtsanwaltskazlei, Steuerbüro, Architektenbüro oder als Büro mit einem änlich geringen Kundenverkehr soll ausdrücklich zulässig sein, nicht zulässig sein soll jedoch die Nutzung als Aruztpraxis oder als Büro mit einem vergleichbar hohen Publikumsverkehr. Die Wohnungen 1,2,3,4,5 und 6 dürfen ausdrücklich nicht als Ferienwohnungen genutzt werden."    Das Verbot der Nutzung als Ferienwohnung betrifft ausschliesslich die Wohnungen in den unteren Geschossen welche zum Kauf angeboten werden, die 5 Wohnungen des Alteigentümers sind jedoch von diese Regelung befreit.    10 Wohnungen sind fest vermietet während eine Wohnung an ein Theater vermietet ist und regelmässig wechselnd Schauspieler beherbergt. Alle 11 Wohnungen befinden sich in ein und dem  selben Treppenaufgang und teilen sich einen recht kleinen Hof.    Ich habe die erste der 6 Wohnungen erworben, es werden also in Kürze noch fünf weitere Wohnungen verkauft. Derzeit gehören dem Alteigentümer noch 10 von 11 Wohnungen.    Mein langfristiges Interesse gilt der Möglichkeit der Umwandlung der gekauften Wohnung als Ferienwohnung. Der Alteigentümer verfolgt das gleiche Interesse mit seinen fünf Wohnungen.    #### Nun meine Frage: ####    Wie erreiche ich ein Kippen der Regelung zu meinen Gunsten, also ein Streichen der kompletten Passage? Ist es sinnvoll dies Regelung jetzt zu beanstanden bevor die restlichen 5 Wohnungen verkauft sind oder besser zu warten bis der Alteigentümer seine erste Wohnung als Ferienwohnung umgewandelt hat und vermietet?    Fatal wäre es, wenn die Regelung am Ende so ausgelegt/geändert wird, dass gar keine Wohnung als Fewo vermietet werden darf.

Rechtsanwalt Patrick Hermes · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:  Wenn die Gemeinschaftsordnung eine Beschränkung zur Nutzung des Sondereigentums vorsieht, sind Sie daran gebunden. Sie können sodann die Gemeinschaftsordnung ändern lassen.  Hier ist entscheidend, was die Gemeinschaftsordnung für Änderungsvoraussetzungen für die Änderung  der Nutzung des Wohneigentums vorsieht. Hierzu muss man die Gemeinschaftsordnung prüfen, welche hier nicht vorliegt.  Meist lautet die Gemeinschaftsordnung wie folgt: Ist zur Rechtswirksamkeit eines Beschlusses über eine Änderung oder Aufhebung der Vereinbarungen zum Umfang der Nutzung und zur Übertragung des Wohnungseigentums außer der Einstimmigkeit auch die Zustimmung des Verwalters sowie ggfs. der Gemeinde erforderlich.  Hier sollten Sie sofort auf eine Änderung pochen bzw. auch für Ihre Wohnung eine Ausnahmebestimmung fixieren lassen.  Ggfs. kann die Nutzung als Ferienwohnung auch gegen die Zweckentfremdungssatzung der Gemeinde verstoßen, soweit vorhanden.            Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.    Mit freundlichen Grüßen

Eigentümergemeinschaft: Ungleiche Regel bei Nutzung einer Eigentumswohnung als Fewo

Mietrecht, Wohnungseigentum