Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Es kommt hinsichtlich der Nutzung auf objektive Umstände an. Hier kann das Steuerrecht herangezogen werden.
Im steuerlichen Sinne sind Sie gewerblich tätig, wenn auch im Nebenberuf, wenn eine Ferienwohnung zeitweise vermietet wird und zeitweise auch selbst genutzt wird und in Folge der Vermietung sich ein Überschuss und damit eine Gewinnerzielungsabsicht ergibt. Selbstnutzung ist übrigens auch die unentgeltliche Überlassung an Dritte.
Allerdings hat der BFH - wie Sie selber schreiben - eine Unterscheidung zwischen Vermögensverwaltung und gewerblicher Vermietung vorgenommen und dies auch - wie Sie herausstellen - an zusätzliche Dienstleistungen geknüft.
Somit wäre dies steuerrechtlich wohl eher als Vermögensverwaltung anzusehen.
ABER: Im Baurecht wäre das nur ein Indiz. Hier kommt es auf die tatsächliche Nutzung an und die ist hier im Sinne einer Ferienwohnung.
"Eine Ferienwohnungsnutzung, bei der zur Erzielung von Einkünften vom Nutzungskonzept her typischerweise nur zum vorübergehenden Aufenthalt an einen wechselnden Personenkreis vermietet wird, dient zwar auch dem Wohnen, jedoch handelt es sich gleichwohl nicht um eine Wohnnutzung im Sinne etwa von § 3 Abs. 2 Nr. 1, § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO", so OVG Brandeburg Beschluss vom 30.05.2016 (Az.: OVG 10 S 34.15).
Ich gehe davon aus, dass es wechselnde Personen sind.
Eine Nutzungsänderung ist dann erforderlich, wenn die in der Baugenehmigung manifestierte bestimmte Nutzung abgeändert wird, da Objekt nur in diesem Rahmen genutzt werden darf.
In Niedersachsen wurde gerade durch das OVG Lüneburg entschieden, dass die nachträgliche Genehmigung von Ferienwohnungen sogar unzulässig sind - ein Nachbar hatte erfolgreich geklagt,
4 B 2507/20.
Dann würde es - oder im Falle, wenn Sie es nicht beantragen - zu einer Nutzungsuntersagung kommen, so auch OVG Brandenburg, "Die dauerhafte Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung, für die eine Genehmigung als Wohngebäude vorliegt, stellt eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung dar" Beschluss vom 30.05.2016 (Az.: OVG 10 S 34.15).
Die tatsächliche Nutzung könnte hier eher für eine Ferienwohnung sprechen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
