Bei Mietminderung fristlose Kündigung erhalten, Vorfälle ignoriert.

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Grundsätzlich kann an dieser Stelle, ohne detaillierte Kenntnis der näheren Umstände, nichts zu den konkreten Erfolgsaussichten einer gerichtlichen Auseinandersetzung gesagt werden. Ich kann Ihnen aber gerne ein paar grundsätzliche Anhaltspunkte über die Rechtslage an die Hand geben:

Ihren Ausführungen entnehme ich, daß Sie die entweder die Miete für zwei Monate lang in voller Höhe gemindert, also nicht gezahlt haben, oder über einen längeren Zeitraum durch Minderung ein Mietrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten aufgelaufen ist. Grundsätzlich berechtigt ein solcher Rückstand den Vermieter zum Ausspruch der fristlosen Kündigung, § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Diese fristlose Kündigung kann aber "geheilt" werden, wenn der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage den Mietrückstand vollständig ausgleicht. Es empfiehlt sich in solch einem Fall immer, den Mietrückstand unter Vorbehalt auszugleichen und dann, gestützt auf das Minderungsrecht, die Miete im Wege der Widerklage zurückzufordern. Dadurch kann der Mieter das Risiko, daß die Kündigung wegen Zahlungsverzuges im Räumungsverfahren bestätigt wird, ausschließen.

Grundsätzlich können die von Ihnen geschilderten Handlungen und Beeinträchtigungen ein Recht zur Mietminderung begründen. Die Beleidigungen, Nötigungen und den Hausfriedensbruch müssten Sie allerdings nachweisen können. Auch Ruhestörungen und die geschilderten Wohnungsmängel können die Wohnqualität beeinträchtigen. Wird Ihnen ein mietvertraglich zugesicherter Parkplatz entzogen, stellt auch dies einen Mietmangel dar.

Ob die von Ihnen durchgeführte Mietminderung jedoch der Höhe nach angemessen war bzw. ist, läßt sich nur bei Kenntnis der genaueren Umstände feststellen. Dazu verbietet sich derzeit jede Aussage. Ich habe aber nach Ihrer Schilderung große Bedenken, eine Mietminderung in Höhe von 100% als angemessen zu betrachten. Dies müsste aber im Einzelnen geklärt werden.

In Ihrer Wohnung haben Sie außerdem Hausrecht. Das unbefugte Betreten der Wohnung stellt auch eine massive Verletzung Ihrer Rechte dar und kann ein Recht zur fristlosen Kündigung begründen. Allerdings ist nicht klar, wer ihre Wohnung betreten hat und wie lange dies schon her ist. Auch ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung nur im Falle schwerster Verletzungen des Vertragsverhältnisses möglich. Ob Sie also deswegen selbst eine fristlose Kündigung aussprechen dürfen, hängt ebenfalls sehr von den genaueren Umständen ab. Sie sollten diesbezüglich unbedingt Rücksprache mit einem Rechtsanwalt halten.

Nach der Schilderung des Sachverhaltes sollte hier eine außergerichtliche Einigung versucht werden: Sie sind als Mieter mit der Vermieterpartei heillos zerstritten. Sie wohnen offenbar sogar noch unter einem Dach mit dem Vermieter und erwägen wegen der unhaltbaren Situation selbst die fristlose Kündigung. Vor diesem Hintergrund sollte, bevor man sich in einen langwierigen und kostenträchtigen Rechtsstreit stürzt, geprüft werden, ob nicht die fristlose Kündigung des Vermieters zwar zurückgewiesen, aber eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages vereinbart werden kann. An einer Vertragsfortsetzung haben hier ja offenbar beide Seiten kein Interesse mehr. Und ein Klageverfahren kostet dann nur Zeit, Kraft, Nerven und Geld.

Ich empfehle Ihnen deshalb, sich mit einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen. Sehr gerne dürfen Sie sich selbstverständlich auch an mich wenden. Es sollte dann geklärt werden, in welcher Höhe sie zur Mietminderung berechtigt waren bzw. sind, und der Gegenseite ein vernünftiger Vorschlag zur Beendigung des Mietverhältnisse unterbreitet werden. Natürlich setzt dies entsprechende Einigungsbereitschaft auf Vermieterseite voraus. Stellt sich diese stur auf den Standpunkt, keine Mietminderung akzeptieren zu wollen und ist diese aber berechtigt, wird eine streitige Auseinandersetzung vor Gericht wohl unvermeidbar sein.

Das Risiko, wegen zu hoher Mietminderung auf Zahlung verurteilt zu werden, sollten Sie deshalb nun vorab minimieren, und mit anwaltlicher Hilfe Punkt für Punkt die einzelnen Mängel und Vorfälle, auch im Hinblick auf ihren Umfang und ihre Nachweisbarkeit, abklären.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich auch telefonisch gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
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