Auszug eines Mieters: Entfernen von Anstrichen

Question

Hallo,    Ausgangssituation:  ich bin Vermieter und nach 7,5 Jahren ziehen die Mieter aus. Der Mieter ist in die Wohnung als Neubau eingezogen. Im Mietvertrag wurde folgende Zusatzvereinbarung schriftlich getroffen: "Bei Malerarbeiten ist Silikat-Innenfarbe der Fa. Hasit zu verwenden. Dies ist notwendig um die Atmungsaktivität der Wände zu erhalten. Von den Materialkosten werden bei Bezug über den Vermieter 1/4 des zum jeweiligen Zeitpunkt gültigen Listenpreises übernommen. Sollten andere vom Mieter andere Anstrichsysteme &lpar;mit anderen bzw. schlechteren Eigenschaften&rpar; angewendet werden, sind diese auf Kosten des Mieters wieder zu entfernen und der vorgeschriebene Anstrich anzubringen. In der Kammer neben der Küche, der westseitigen Wand des innenliegenden Treppenaufganges sowie der westseitigen Wand im Wohnzimmer wurde vom Mieter Innenfarbe eines anderen Herstellers verwendet. Dies erfolgte mit Einverständnis des Vermieters unter der Prämisse, dass es sich bei der verwendeten Farbe um Silikat-Innenfarbe handelt".    Der vom Mieter aufgebrachte Anstrich war rot und wurde in 3 Arbeitsgängen aufgebracht. Mittlerweile ist der Anstrich auf grün geändert worden mit einem min. zweimaligem Überstreichen der roten Farbe. Streicht der Mieter nun die Wände wieder weiß ist dazu auch min. ein zweimaliger Anstrich erforderlich um die grüne Farbe zu überdecken. D.h. der Mieter hat in den 7,5 Jahren die Wände mit sieben Mal mit einem Anstrich versehen.    Meine Fragen:  Muss der Mieter die Farbe aufgrund der Zusatzvereinbarung entfernen oder heißt die Zustimmung des Vermieters unter der genannten Prämisse, dass der Anstrich bestehen bleiben darf und überstrichen werden darf?    Stellt die Häufigkeit der Anstriche &lpar;7mal in 7,5 Jahren&rpar; eine übermäßige Nutzung dar und der Mieter muss die Anstriche entfernen z.B. abschaben?    Der Hintergrund meiner Fragen: Wir haben hochwertige Silikatfarbe verwendet um die Atmungsaktivität der Wände zu erhalten und so ein angenehmes Raumklima zu erhalten. Und dies sollte auch so erhalten bleiben. Deshalb hätte ich gerne, dass der Mieter seine selbst aufgebrachten Anstriche entfernt, da ich nicht garantieren kann, dass er tatsächlich Silikat-Farbe verwendet hat bzw. die Häufigkeit der Anstriche die Atmungsaktivität sehr einschränkt.

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möchte:    Leider ist die &lpar;auch höchstrichterliche&rpar; Rechtsprechung in Bezug auf derartige Klauseln ziemlich unübersehbar geworden. Eine genaue Klauselkontrolle anhand dieser zahlreichen Rechtsprechung ist im Rahmen einer Erstberatung kaum möglich.    Jedenfalls liegt hier wahrscheinlich ein Grenzfall vor, da einerseits zum Beispiel nach Ansicht des Landgerichts Köln &lpar;Beschluss vom 26.01.2005 - 1 S 106/04&rpar; folgendes nicht vereinbart werden kann:  Eine entsprechende Klausel zum Mietvertrag ist wegen der Verpflichtung zum Erwerb der Farbe in einem Malerfachgeschäft unangemessen und benachteiligt damit unzulässigerweise den Mieter und ist darum nach der Meinung dieses Gerichts wegen des Verstoßes gegen gesetzliche Grunderfordernisse unwirksam ist.    Andererseits kann aber ein bestimmter Farbton schon vorgeschreiben werden, jedenfalls dann, wenn es nicht für die Zeit während des Mietverhältnisses gilt, also für die Endrenovierung. Letztere darf aber nicht unabhängig von dem Zustand der Mietwohnung vereinbart worden sein, da dann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dieses unzulässig wäre.    Ich sehe die Klausel wie gesagt als "grenzwertig" an, es käme demnach auch noch auf andere Klauseln eines eventuell vereinbarten formularmäßigen Mietvertrags - Mustermietvertrag - an.  Darin enthaltene Klauseln müssen dann in diesem Zusammenhang, also zu der Zusatzvereinbarung gesehen werden.    Wie ich ausgeführt habe, wäre eine ausführliche Rechtsprechungsrecherche notwendig, allein bei Suche nach Urteilen aus München habe ich in der Datenbank über 110 Einträge gefunden.    Nichtsdestotrotz sollten Sie an Ihrem Ansinnen festhalten. Letztlich müßte man die weitere Reaktion des Mieters abwarten.    Ihre Zustimmung ist insofern relevant, als Sie sich damit einverstanden erklärt haben, dass Silikat-Innenfarbe verwendet wird, aber eben nicht gemäß der Klausel notwendigerweise von der dort erwähnten Firma.    Danach hat sich der Mieter &lpar;nur noch&rpar; zu richten und darf darauf vertrauen.    Was einen übermäßigen Gebrauch der Mietsache wegen des 7-maligen Anstrichs in 7,5 Jahren &lpar;bei Mietbeginn auch Neubau&rpar; anbelangt, stimme ich Ihnen zu:    Es spricht einiges dafür, dass aufgrund der verschiedenen Farbwechsel und des mehrmaligen Überstreichens eine nicht mehr vertragsgerechte Nutzung vorgelegen hat, insofern Schadensersatz von Ihnen gefordert werden kann.    Ein Schaden müßte dann sachverständigenseits festgestellt werden.    Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen und Ihnen eine erste Einschätzungsmöglichkeit gegeben zu haben.    Für eine weitere Recherche stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung; eine hier gezahlte Erstberatung würde Ihnen dabei angerechnet und gutgeschrieben.    Ich wünsche Ihnen einen schönen Abend.

Auszug eines Mieters: Entfernen von Anstrichen

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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