Antwort
vonRechtsanwalt Robert Weber
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:
Mit der von Ihnen angedachten Konstruktion geraten Sie in die Gefahr, daß die Vermietung als eine sogenannte Liebhaberei angesehen wird und die Verluste bzw. Ausgaben für die Erhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten anerkannt werden.
Dementsprechend sollten Sie beachten, daß Sie die renovierte Wohnung lange genug vermieten, daß Sie aus der Vermietung nach Abzug aller Werbungskosten (d.h. Erhaltungskosten plus sonstige Werbungskosten) mindestens zwei Jahre, besser noch mehrere Jahre lang Gewinn erzielen.
Auch wäre es hilfreich, wenn die Steuerbescheide für die entsprechenden Jahre, in denen die Renovierungskosten geltend gemacht wurden, nicht mehr vorläufig bzw. unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen, wenn Sie die Renovierungskosten für die zweite Wohnung geltend machen.
Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.
Mit freundlichen Grüßen,
RA R. Weber
Bitte beachten Sie, daß in diesem Forum technik-bedingt nur eine erste rechtliche Orientierung gegeben werden kann. Gerade bei steuerrechtlichen Konstruktionen sollten diese unbedingt mit einem örtlichen Kollegen Ihres Vertrauens im Detail beurteilen lassen.
Sehr geehrter Herr Weber,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
Seit dem Erwerb des Hauses 1999 konnte mit der Mietwohnung schon allein wegen der hohen Darlehenskosten kein Gewinn erzielt werden, obwohl die Aufwendungen sanken und die Einnahmen durch eine Staffelmiete deutlich stiegen.Von Seiten des Finanzamtes gab es in der Vergangenheit keine Schwierigkeiten bezüglich dieser Situation.
Die Sanierung ermöglicht höhere Mieteinnahmen. Ein Gewinn ist dennoch in den folgenden Jahren nicht zu erwarten. Ich hoffe, dass das Finanzamt die insgesamt günstige Tendenz akzeptiert und keine Liebhaberei vermutet.
Ich sehe eher das Problem, dass mir das Finanzamt unterstellt, ich hätte die Sanierung der EG-Wohnung bereits in der Absicht der eigenen Nutzung durchgeführt (s. hierzu BMF-Schreiben vom 26.11.2001, BStBl. 2001 I S. 868, das sich auf eine BFH-Urteil vom 20.02.2001, BSt.Bl. 2001. II S. 787 bezieht). Demnach sind Renovierungskosten während der Vermietungszeit ausnahmsweise nicht anerkennungsfähig, „wenn die Erhaltungsmaßnahmen für die Selbstnutzung bestimmt sind und in die Vermietungszeit vorverlagert werden“.
Unter Berücksichtung des BMF-Schreibens: Wie lange sollte ich die EG-Wohnung nach der Sanierung noch vermieten?
Mit freundlichen Grüßen
Ein Ratsuchender
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für die Nachfrage und die Anmerkungen.
Ich verstehe das Schreiben des BMF eher dahingehend, daß Instandsetzungen erfaßt werden, die während der Vermietung erfolgten und überdies objektiv nicht zur Wiederherstellung und/oder Bewahrung der Mieträume notwendig waren.
Sie hingegen planen, so have ich Sie verstanden, die Mieträume VOR Vermietung in einer Weise instandzusetzen, die objektiv notwendig ist. Dementsprechend halte ich die in dem Schreiben festgelegte Ausnahme von dem BFH-Urteil vom 10.10.2000 hier nicht für einschlägig.
Wenn Sie nach Renovierung die Wohnung erneut vermieten und die Mietdauer so gestalten, daß die Renovierungskosten von den Mieteinnahmen getragen werden, ist eine Akzeptanz der Renovierungskosten durch das Finanzamt zu erwarten.
Mit freundlichen Grüßen,
RA R. Weber