5. Januar 2020
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09:39
Antwort
vonRechtsanwalt Fabian Fricke
Alte Schmelze 16
65201 Wiesbaden
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Ihre Fragen beantworte ich wie folgt:
[u]1. Kosten Teilungserklärung[/u]
Die Kosten einer Teilungserklärung bemessen sich grundsätzlich nach dem Wert des Grundstücks und betragen 10/10 einer Gebühr nach der Tabelle B gemäß § 34 des GNotKG, damit wäre ein Betrtag von 1.735 € fällig zuzüglich Auslagen und Steuern.
[u]2. Gewinnermittlung bei Verkauf[/u]
Es ist davon auszugehen, dass das Finanzamt bei der Gewinnermittlung die qm zu Grunde legen wird, allerdings kann es hier je nach verkaufter Wohnung noch zu weiteren Zu- und Abschlägen kommen. Im Normalfall wäre auch nach Regeln des HGB eine Bilanz zu erstellen und in dieser eine Bewertung der einzelnen Objekte vorzunehmen. Bei Verkauf würde dann der mögliche Gewinn die Bemessungsgrundlage für die Steuern darstellen. Dies aber nur ganz grob zur Einführung, Sie sollten bei konkreten Absichten unbedingt einen Steuerberater aufsuchen, da es hier von der Bilanzierung Ausnahmen geben kann und Sie eventuell nur eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung vorlegen müssen. Dies läßt sich aber im Voraus nicht mit absoluter Sicherheit sagen, sondern ist davon abhängig ob Sie dann tatsächlich gewerblichen Grundstückshandel betreiben und wie hoch die Gewinne und Umsätze ausfallen.
[u]3. 3-Objekt-Grenze[/u]
Grundsätzlich gilt die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums als gewerblich. Die bloße Aufteilung der Wohnungen ist hier nicht schädlich, könnte aber zumindest als Indiz gewertet werden wenn es später um die Frage nach dem Vorliegen von gewerblichen Grundstückshandel gehen soll (siehe auch BGH vom 10.12.2001 - GrS 1/98). Sie können daher davon ausgehen, dass spätestens nach Verkauf der dritten Wohnung wohl unwiderlegbar ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird.
Aufgrund der Komplexität im Bereich von Grundstückshandel empfehle ich Ihnen allerdings dringend die Beratung durch einen Steuerberater in Anspruch zu nehmen, insbesondere bei der Bewertung und bei der möglichen Erstellung einer Bilanz kann es bei Fehleinschätzungen zu erheblichen Nachteilen kommen.
Ich hoffe damit Ihre Fragen zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke