§ 3 WEG und Baulast

Question

4 Grundstückseigentümer haben ihren Anteil auf eigene Rechnung mit Einzelhäusern bebaut und es wurden gemäß &#167; 3 WEG Sondernutzungsrechte für diese Grundstücksteile wie Alleineigentum vereinbart. Für die Baugenehmigung waren alle 4 Grundstückseigentümer in einem Vertrag zur Überlassung der Zufahrt Rechtsnachfolger durch den Grundstückskauf geworden. Dieser Vertrag war die einzige Sicherung der wegemäßigen Erschließung für alle 4 Baugenehmigungen. Nach Bezug aller Häuser und der Gründung des WEG, wollte ein Miteigentümer von allen Miteigentümern eine Erklärung zur Aufhebung des Überlassungsvertrages und dann alleiniger Vertragspartner werden. Wir haben als einzige die Erklärung nicht unterschrieben und daraufhin wurde uns der Vertrag zugunsten des einen Miteigentümers gekündigt. Da wir als Wohnungseigentümer wohl kein alleiniges Nutzungsrecht mehr erhalten können, so wie wir es vorher hatten, sind wir der Meinung, dass uns die anderen Miteigentümer gar nicht erst hätten durch ihre Erklärung in diese Situation bringen dürfen, dass wir etwas so wesentliches neu regeln müssen, was bereits geregelt war. Dürften die anderen die Erklärung abgeben? Und kann ich das Schließen eines Baulastvertrages durch die andern Miteigentümer erzwingen oder gar doch einen eigenen Baulastvertrag schließen?  Vielen Dank.

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte Fragestellerin,    vielen Dank für Ihre Anfrage.    Nach Ihren Schilderungen wurde zwischen den Eigentümern eine WEG gegründet. Die Rechte und Pflichte, die innerhalb einer solchen Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen, bestimmen sich in erster Linie nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes sowie der Teilungserklärung.    Nach Ihren Ausführungen wurde auf dem gemeinsamen Grund und Boden insgesamt 4 Anwesen errichtet, wobei hier Sondernutzungsrechte der einzelnen Eigentümer begründet wurden. Vermutlich wurde hier wohl eher "Sondereigentum" begründet, da dies eine stärkere Eigentumszuordnung darstellt, als ein reines Sondernutzungsrecht. Dies wäre anhand der Teilungserklärung zu überprüfen.      Sofern die Zufahrt auf dem gemeinsamen Grund steht, wovon ich ausgehe, besteht hieran gemeinschaftliches Eigentum sämtlicher Wohnungseigentümer, da Sondereigentum nur an einem Raum, nicht aber an einer Fläche begründet werden kann. Demnach bestünde unabhängig von etwaigen vertraglichen Vereinbarungen ohnehin ein Nutzungsrecht an der Zufahrt. Der Eintragung einer Baulast bedarf es daher insoweit m.E. nicht.    Problematischer erachte ich die Situation, wenn die Einfahrt lediglich im Eigentum eines einzelnen Eigentümer stehen sollte, wobei ich mir dies aufgrund Ihrer Schilderungen rechtlich an sich nicht vorstellen kann. In diesem Fall stünde Ihnen allerdings grundsätzlich ebenfalls u.a. das Recht zu, die Zufahrt zur Nutzung Ihres Grundstückes zu nutzen.      Insgesamt sehe ich daher derzeit keine zwingende Notwnedigkeit für eine Baulast. Allerdings müssten - um Ihre Rechte konkret aufzuklären - die zugrundeliegenden Verträge, insbesondere die Teilungserklärung eingesehen werden, um tatsächlich Klarheit verschaffen zu können.    Inwieweit eine einseitige Kündigung der Verträge vor diesem Hintergrund möglich ist, kann daher leider nicht beurteilt werden, ohne den Vertrag konkret zu überprüfen. Gerne können Sie mir diesen gegebenenfalls noch übersenden.

§ 3 WEG und Baulast

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller

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