Renovierungspflicht bei Auszug (BGH-Urteil Az VIII ZR 361/03)

Hallo,

wir möchten unseren Mietvertrag kündigen und möchten wissen, ob die darin enthaltene Renovierungsklausel gültig ist und wir bei Auszug renovieren müssen bzw. was wir renovieren müssen.

Hier die Details:

-Mietbeginn: 01.07.2003
-Kündigung fristgerecht zum 31.01.2009

-Mietvertrag: Formularmietvertrag "Haus & Grund Düsseldorf und Umgebung, Ausgabe 2003"

-Bei Übernahme der Wohnung waren Böden und Türen frisch renoviert, die Wände waren aber vom Vormieter alt tapeziert und alt gestrichen. Wir haben die Wände zum Einzugstermin frisch gestrichen, seitdem aber keine Schönheitsreparaturen durchgeführt.

-Es besteht kein schriftliches Übergabeprotokoll zum Zustand der Wohnung bei unserem Einzug.

Im Folgenden die unseres Erachtens relevanten Auszüge aus dem Mietvertrag (insb. §8):

"§1 Mieträume
(...)
3. Der Mieter übernimmt die Mieträume in dem vorhandenen und ihm bekannten Zustand nach eingehender Besichtigung am 7.5.2003 als vertragsgemäß, insbesondere als in jeder Hinsicht bezugsfertig und unbeschädigt, vorbehaltlich Übergabe.

(...)

§8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
(...)
2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen unter Einschluss vorhandener Balkone, Loggien u.ä., Keller und Garagen fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. (...)

Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschl. Leisten, Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster, Außentüren von innen uns sonstiger innenliegender Holzteile oder alckierten Metallteile. Diese Arbeiten sind, soweit erforderlich, mindestens aber in folgendem zeitlichen Abstand fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt: Bei Küchen, Bädern und Toiletten drei Jahre, bei Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen, Fluren, Treppenhäusern in Alleinbenutzung und bei mitvermieteten gewerblichen oder freiberuflich genutzten Räumen fünf Jahre und bei sonstigen Räumlichkeiten, wie Abstellräumen, innenliegenden Balkonfläche oder Kellerräumen, sieben Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. (...) Nach jeder Schönheitsreparatur hat der Mieter dem Vermieter hierüber Nachweise zu erbringen.

(...)

§12 Beendigung der Mietzeit

1. Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. §8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. §8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind in Geld und auf der Basis eines Kostenvoranschlages. Der Mieter hat das Recht, die vorgenannte zeitanteilige Zahlungsverpflichtung durch Eigenvornahme fachgerecht auszuführender Schönheitsreparaturen zu ersetzen.

2. Hinsichtlich des Bodenbelages hat der Mieter bei Auszug diesen sauber, gereinigt und abgesehen von vertraglicher Abnuztung in eindwandfreiem und ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben (...)"

Unter §24 Sonstige Vereinbarungen wurde handschriftlich ergänzt:

"Der Mieter ist berechtigt, die Wände fachgerecht zu streichen. Der Vermieter übernimmt ausdrücklich keine Garantie zum Zustand der Wände."


Unsere Fragen sind:

1.) Ist die enthaltene Klausel zu den Schönheitsreparaturen aufgrund der darin enthaltenen starren Fristen ungültig (vgl. BGH-Urteil Az <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VIII%20ZR%20361/03" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 361/03: Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln mit "starren" Fristen">VIII ZR 361/03</a>)?

2.) Falls sie ungültig ist, müssen wir überhaupt etwas renovieren? Oder müssen wir auf Grundlage des Mietvertrags die Wohnung so übergeben, wie wir sie übernommen haben? Dazu müsste es doch auch ein Übergabeprotokoll geben, oder?

3.) Falls wir wegen Unwirksamkeit der Klausel nicht zu Schönheitsreparaturen bzw. zu einer Endrenovierung verpflichtet sind: Empfiehlt es sich, zusammen mit der fristgerechten Kündigung der Wohnung auf die Unwirksamkeit der Klausel hinzuweisen und die Vermieterin aufzufordern, diese Unwirksamkeit anzuerkennen?

4.) Falls die Klausel gültig ist, zu welchen Renovierungen können wir verpflichtet werden?

Vielen Dank!