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Ausschluss der Endrenovierung im Übergabeprotokoll?


| 16.11.2005 09:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bräuchte Ihren Rat in folgendem Sachverhalt.

Ich habe vor knapp 4 Jahren eine 3 Zimmer Mietwohnung unrenoviert übernommen.
Ich habe die Wohnung damals selber komplett renoviert unter der Voraussetzung diese unrenoviert zurückzugeben.
Hierüber besteht eine mündliche Vereinbarung mit dem Eigentümer und Vermieter.
Diese Vereinbarung wurde im Wohnungsübergabeprotokoll bei Wohnungsübernahme von dem Eigentümer (=Vermieter) auch handschriftlich festgehalten.
Das Protokoll wurde von mir und dem Vermieter datiert und unterschrieben.
Die Renovierungsarbeiten, die ich durchgeführt habe, waren damals > 3600 €.

Den Mietvertrag mit diesem Vermieter habe ich aber bei einer Vermietungsgesellschaft unterzeichnet, die von meinem Vermieter im Auftrag auch die Nebenkostenabrechnung und andere Verwaltungstätigkeiten für alle Wohnungen im Haus durchführt.
Der Eigentümer und Vermieter, der auch das Protokoll unterschrieben hat, hat aber selber den Mietvertrag unterschrieben, nicht die Gesellschaft.
Der Mietvertrag ist ein mehrseitiger Standardmietvertrag der Gesellschaft.
Diesen Mietvertrag habe ich damals (leider) nur überflogen, im glauben es wird schon alles seine Richtigkeit haben.
So ist mir eine Zusatzklausel entgangen, die generell eine Renovierung bei Auszug, gestaffelt nach Mietjahren, verlangt.

Ich bin nun kürzlich ausgezogen und mein Vermieter verlangte, für mich überraschend, bei der Übergabe in Bezugnahme auf den Mietvertrag die Renovierung einiger Räume und später schriftlich die Renovierung sogar der ganzen Wohnung.
An die mündliche Vereinbarung will er sich nicht mehr erinnern. Ich hätte ja etwas anderes unterschrieben.
Mein Hinweis auf das Übergabeprotokoll wurde ignoriert und mit einer Wiederholung der Aufforderung zur Renovierung und der Klausel aus dem gedruckten Standardmietvertrag beantwortet.

Da ich Aufgrund der Vereinbarung mit dem Vermieter nur beim Einzug zu renovieren nicht willens bin, nun auch noch die Kosten für eine 2. Renovierung der Wohnung beim Auszug zu übernehmen, wollte ich mich informieren, ob ein Vermerk diesbezüglich im Übergabeprotokoll ein ausreichender Beleg dieser Vereinbarung, die jetzt ignoriert wird, ist, um nicht ein 2. mal renovieren zu müssen oder ob nur der gedruckte Text des Mietvertrages gilt und es mein Versäumnis ist diese Abweichung nicht bemerkt und korrigiert zu haben, wie mein Vermieter meint.

Vielen Dank!
16.11.2005 | 09:48

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Renovierungsklausel im Mietvertrag

Zunächst einmal haben Sie mit Unterzeichnung des Mietvertrags auch die „Renovierungsklausel“ unterschrieben.
Aber da es sich bei dem Mietvertrag um einen sogenannten Formularmietvertrag handelt, sind die gesetzlichen Vorschriften zu den allgemeinenen Geschäftsbedingungen anwendbar, § 305ff BGB. Nach § 305b BGB haben individuell ausgehandelte Vereinbarungen Vorrang vor den formularmäßig vereinbarten Klauseln. Das gilt auch für mündliche Abreden. Wenn Sie also mit dem Vermieter vereinbart haben, dass nach Auszug nicht mehr renoviert werden muß, dann gilt diese Vereinbarung.

2.Allerdings müssen Sie beweisen, dass eine solche Vereinbarung geschlossen wurde.

- Sofern für vertragliche Änderungen im Formularmietvertrag die Schriftform gefordert ist, ist diese Klausel unwirksam, § 305b BGB ( BGH, NJW 86, 3132).
- Sie müssen entweder Zeugen benennen, die bei der Vereinbarung dabei waren oder Schriftstücke vorlegen – als solches dient auch das Übergabeprotokoll, weil daraus hervorgeht, dass die Renovierungspflicht bei Auszug nicht beim Mieter liegen sollte.
- Notfalls müssen Sie Ihr Recht gerichtlich geltend machen.

3.Schöhnheitsreparaturen

Selbst wenn der Beweis der mündlichen Vereinbarung nicht gelingen sollte, sind Sie nicht zur Renovierung der gesamten Wohnung verpflichtet. Verlangt werden könnten allenfalls Streich- und Tapezierarbeiten von Wänden, Decken, Heizungen, Türrahmen, Reinigung des Hauses. Ob Sie diese Arbeiten durchführen müssen (wenn nicht schon die Renovierung komplett ausgeschlossen ist wie oben besprochen), hängt vom Grad der Abnutzung ab. Wenn in Ihrem Mietvertrag ein „starrer Fristenplan“ vereinbart worden ist, so ist die Regelung ohnehin unwirksam und Sie müssen keinerlei Maßnahmen durchführen. Um das zu beurteilen, bräuchte ich den genauen Wortlaut der Klausel.

Ich gehe davon aus, dass Sie eine wirksame Individualvereinbarung mit dem Vermieter geschlossen haben. Das Übergabeprotokoll ist ein Beweis dafür. Teilen Sie Ihrem Vermieter mit, dass Sie beide etwas anderes vereinbart haben, als in dem Mietvertrag steht und lehnen Sie die Arbeiten ab.

Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem Rechtsproblem weiter geholfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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Nachfrage vom Fragesteller 21.11.2005 | 20:18

Vielen Dank für ihre hilfreichen Ausführungen. Hier noch eine Nachfrage zu der Klausel.

Zunächst hier die Klauseln aus dem Mietvertrag, auf die sich der Vermieter beruft:

Während der Dauer des Mietverhältnisses nimmt der Mieter die Schönheitsreperaturen auf eigene Kosten vor. In der Regel sind diese nach folgendem Fristenplan erforderlich:

in Küche, und Bade- und Duschräumen - alle 3 Jahre;
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 5 Jahre;
in sonstigen Nebenräumen - alle 7 Jahre.

Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreperaturen nach diesem Zetpunkt von dem Mieter durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Frage:
Handelt es sich bei dieser Klausel um einen "starren Fristenplan", der wie sie andeuteten ohnehin unwirksam sei?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2005 | 09:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

aufgrund des Wortlautes " in der Regel sind diese erforderlich" ist hier eine "starre" Regelung wohl eher zu verneinen. Denn in der Regel läßt Ausnahmen zu bzw Spielraum zur Beurteilung. Diese Klausel ist sicherlich grenzwertig, aber nicht eindeutig "starr". Allerdings kann diese Formulierung als Argument gebracht werden, dass eventuell die ganze Klausel unwirksam ist und der Vermieter "froh" sein soll, wenn Sie einen Teil mittragen. DAs birgt natürlich das Risiko, dass dann vor Gericht die Klausel noch als wirksam angesehen wird.
Ich würde mein Augenmerk daher auf die Vereinbarung mit dem Vermieter richten, und die "starre" Klausel als zusätzliches Argument vorbringen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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