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Renovierungspflicht bei Auszug– BGH-Urteil Az VIII ZR 361/03


03.04.2005 19:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo!

Wir haben Fragen zur Wirksamkeit der Renovierungsklauseln in unserem Mietvertrag.

Hier sind unsere Angaben:

- Beginn des Mietverhältnisses: 01.08.2002
- Kündigung voraussichtlich zum: 31.08.2005
- Wohnungsgröße: 4 Zimmer, ca. 100 qm, Miete aktuell ca. 800,00 € kalt
- Mieter: 2 Erwachsene, Nichtraucher
- Mietvertrag einer Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) mit "Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB), Fassung 1996" als Vertragsbestandteil

- Die Regelungen zu Renovierungsarbeiten finden sich in den AVB:

Nr. 4 Erhaltung der Mietsache

Nr 4 (1)
Der Mieter hat die Mietsache [...] schonend und pfleglich zu behandeln, ordnungsgemäß sauber und von Ungeziefer frei zu halten. [...]

Nr. 4 (2)
Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszführen; sie umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, bei Verbundfenster = 3 Fensterseiten, das Streichen der Türen und der Außentüre von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume – gerechnet ab Beginn des Mietverhältnisses – auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Der Mieter darf nur mit Zustimmung der LEG von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

Nr. 4 (3)
Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die LEG auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Nr. 4 (4)
Schäden in den Mieträumen [... trifft nicht zu]

Nr. 4 (5)
Hat die LEG gemäß § 4 des Vertrages [§ 4 Mietvertrag: Zusätzliche Vereinbarungen] die Schönheitsreparaturen übernommen, [...., trifft nicht zu]

Nr. 11 Rückgabe der Mietsache

Nr. 11 (1)
Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßen Zustand, das heißt insbesondere vollständig geräumt und sauber, zu übergeben. Sofern die Mietsache mit Teppichböden ausgestattet ist, [ ....keine Ausstattung mit Teppichböden]

Nr. 11 (2)
Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, [... trifft nicht zu]

Nr. 11 (3)
Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 4 Abs. 2 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

Nr. 11 (4)
Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2 AVB, so hat der Mieter an die LEG einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassend und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.
Der zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Nr. 4 Abs. 3 nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.
Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 4 Abs. 2). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.


Unsere Fragen sind:

1.Enthalten die AVB unwirksame Klauseln zu den Schönheitsreparaturen, die den Mieter unangemessen benachteiligen?
2.Enthält insbesondere Nr. 4 Abs. 2 AVB starre Fristen, die aufgrund des BGH-Urteils Az VIII ZR 361/03 die gesamte Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam werden lassen?
3.Wie ist im Zusammenhang mit den starren Renovierungsfristen des Nr. 4 Abs. 2 die vage gehaltene Regelung Nr. 4 Abs. 3 zu bewerten, die den Zustand der Wohnung als Kriterium für mögliche Änderungen der Fristen heranzieht?
4.Zu Nr. 4 Abs. 3: Könnten wir als Nichtraucher ohne Kinder verlangen, dass die Fristen verlängert werden, weil die Wohnung unterdurchschnittlich gering abgenutzt ist?
5.Falls die Regelungen in Nr. 4 unwirksam sind: wie wirkt sich das auf die Wirksamkeit der Regelungen in Nr. 11 Absätze 3 und 4 (Endrenovierung) aus?
6.Falls wir wegen Unwirksamkeit der Klausel nicht zu Schönheitsreparaturen bzw. zu einer Endrenovierung verpflichtet sind: Empfiehlt es sich, zusammen mit der fristgerechten Kündigung der Wohnung auf die Unwirksamkeit der Klauseln hinzuweisen und die Vermietergesellschaft aufzufordern, diese Unwirksamkeit anzuerkennen? Wie könnte man dies formulieren?
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Leider sind die von Ihnen zitierten Vertragsklauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht unwirksam. Der BGH hat nämlich in einer weiteren Entscheidung festgestellt, daß der Mieter nicht unangemessen benachteiligt wird, wenn der Vertrag zwar eine starre Fristeregelung enthält, diese Fristen aber auf Antrag des Mieters verlängert werden müssen. Der Entscheidung des BGH lag eine ebensolche Klausel zugrunde, wie Sie sie zitiert haben.

Diese Entscheidung habe ich in meinem Beitrag für 123recht.net "Schönheitsreparaturen bei starrem Fristenplan und Verlängerungsklausel" besprochen, auf den ich an dieser Stelle verweisen möchte.

Die von Ihnen genannten Klauseln sind daher im Ergebnis nicht zu beanstanden und verpflichten Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. zur Zahlung eines Kostenanteiles für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen bei Auszug.

Alleine aus der Tatsache, daß Sie nicht rauchen und keine Kinder haben, lässt sich nicht ableiten, daß die Wohnung unterdurchschnittlich abgenutzt ist. Da es (glücklicherweise) immer mehr Nichtraucher und (ungklücklicherweise) immer weniger Kinder in diesem Land gibt, dürfte die Abnutzung Ihrer Wohnung - jedenfalls aus diesen beiden Gründen - weniger unterdurchschnittlich als vielmehr durchschnittlich sein. Eine unterdurchschnittliche Abnutzung kommt aber in Betracht, wenn Sie die Räume selten genutzt haben, weil Sie z.B. oft beruflich abwesen waren.

Letztlich kommt es aber auf den Zustand der Räumlichkeiten an, um eine durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Abnutzung feststellen zu können. Die Beweislast dafür liegt aber bei Ihnen.

Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Mitteilung machen zu können.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt
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