Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:
Mit Übernahme des Hauses bzw. mit Ende des Nießbrauchs sind Sie Vermieter der Wohnung geworden, wie Sie selbst ja zutreffend feststellen. Demzufolge hatte Ihr Vater kein Recht, die Wohnung zu kündigen (einmal davon ausgehend, dass ein zudem ja auch notwendiger Kündigungsgrund überhaupt bestand).
Die Kündigung dürfte daher tatsächlich unwirksam sein, so dass der Mieter nicht zum Auszug verpflichtet ist.
Da 2 getrennte Mietverträge bestehen, spricht dies auch zunächst für 2 getrennte Mietverhältnisse. Ihr Vater könnte danach den Garagenmietvertrag separat kündigen.
Bei einer erneuten Kündigung durch Sie würde ich rein vorsorglich empfehlen, diese auch im Namen Ihrer Eltern auszusprechen. Zuvor müssen Sie natürlich sicherstellen, dass tatsächlich eine Kündigungsgrund besteht.
Mit freundlichen Grüßen
Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Arnd-Martin Alpers
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Also mein Vater hat rein die Garage gekündigt. Das Mietverhältnis bei mir wurde nicht gekündigt. Ich sehe die Kündigung der Garage unabhängig von der Wohnung als Rechtsmässig an. Der Mieter bezieht sich hier auf eine Auffassung des Mieterrbundes das eine Kündigung der Garage unabhängig zu den weiter bestehend Mietverhältnisse bei mir nicht möglich ist.
Sehr geehrter Ratsuchender,
Danke für die Klarstellung. Ich hatte hier das Problem anders verstanden, da Sie geschrieben hatten, dass der Mieter sich weigert, die "Wohnung" zu verlassen.
Hier kommt es für die Wirksamkeit der Kündigung darauf an, ob von einem einheitlichen oder 2 separaten Mietverhältnissen auszugehen ist.
Die Tatsache, dass hier zwei getrennte Mietverträge bestehen, spricht zunächst gehen ein einheitliches Mietverhältnis, dessen Annahme der Mieter widerlegen müsste. Für den Willen der Beteiligten, dass beide Verträge eine rechtliche Einheit bilden sollen, kann es insbesondere sprechen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (vgl. BGH v. 12.10.2011 – VIII ZR 251/10). Hier liegen unterschiedliche Grundstücke vor, was gegen diese Annahme spricht.
Der Mieter kann ggf. noch versuchen, weitere Gründe anzuführen, die für Einheitlichkeit sprechen, nur wird es bei 2 Mietverträgen und separaten Grundstücken im Normalfall für den Mieter sehr schwer, eine Einheitlichkeit zu begründen.
Demzufolge spricht nach Ihrer Schilderung zunächst alles für die Wirksamkeit der Kündigung. Gerne können Sie mir das Schreiben des Mieterbundes einmal zusenden, damit ich mir deren Argumente einmal ansehen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt
