Sehr geehrter Fragesteller,
um Ihr Anliegen umzusetzen, müssen Sie einige rechtliche Schritte beachten, da es sich um die Änderung von Sondernutzungsrechten handelt, die im Grundbuch eingetragen sind. Hier sind die wesentlichen Punkte, die Sie berücksichtigen sollten:
1. Grundbuchänderung: Da die Sondernutzungsrechte bereits im Grundbuch eingetragen sind, ist eine Änderung dieser Eintragungen erforderlich, um die Stellplätze den jeweils anderen Wohnungen zuzuordnen. Dies erfordert eine notarielle Beurkundung und die Eintragung der Änderung im Grundbuch.
2. Zustimmung der Eigentümergemeinschaft: Da in Ihrer Teilungserklärung keine spezifische Regelung zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten an PKW-Abstellplätzen im Freien enthalten ist, und die Zuweisung ursprünglich durch den Bauherrn erfolgte, könnte eine Änderung der Zuordnung ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft problematisch sein. In der Regel ist eine Änderung der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung erforderlich, was die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer oder zumindest eine qualifizierte Mehrheit erfordert, sofern eine Öffnungsklausel dies zulässt.
3. Vorgehensweise:
- Notarielle Beurkundung: Lassen Sie die Änderung der Zuordnung der Sondernutzungsrechte notariell beurkunden.
- Eintragung im Grundbuch: Beantragen Sie die Eintragung der geänderten Zuordnung im Grundbuch.
- Eigentümerversammlung: Falls erforderlich, bringen Sie das Anliegen in einer Eigentümerversammlung zur Abstimmung, um die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu erhalten. Dies ist insbesondere dann notwendig, wenn die Änderung der Zuordnung als eine Änderung der Teilungserklärung angesehen wird.
Zusammenfassend ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft in der Regel erforderlich, wenn die Änderung der Zuordnung der Sondernutzungsrechte eine Änderung der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung darstellt.
Mit freundlichen Grüßen
Dr. Milad Ahmadi
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Milad Ahmadi
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Sehr geehrter Herr Dr. Ahmadi,
besten Dank für die schnelle und verständliche Antwort!
In dieser WEG geht die Änderung der Teilungserklärung nur mit Zustimmung aller Eigentümer.
Dies wäre in der WEG mit ca. 50 Eigentümern vermutlich nicht machbar bzw. nur mit zu hohem Aufwand.
Daher eine Nachfrage:
Kann eine Änderung der Zuordnung von Sondernutzungsrechten an den PKW-Abstellplätzen überhaupt in meinem Fall als (einer von allen Eigentümern zu genehmigenden) Änderung der Teilungserklärung erfolgversprechend angenommen werden? Falls ja, inwiefern?
Schließlich ist der Teilungserklärung inkl. Aufteilungsplan keine Zuordnung von Sondernutzungsrechten an PKW-Abstellplätzen (im Gegensatz zu den Kellerräumen, die in der Teilungserklärung explizit zugeordnet sind) zu entnehmen.
Der noch lebende Bauherr sagte mir, dass er nach den Wünschen der Käufer die Stellplätze Anfang der 1970er Jahre zugeordnet und durch den Kaufvertrag (lediglich) ins Grundbuch habe eintragen lassen.
Besten Dank und viele Grüße!
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung und die ergänzenden Informationen.
In Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit etwa 50 Eigentümern ist die Änderung der Teilungserklärung nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Dies stellt in der Praxis eine erhebliche Hürde dar, insbesondere bei so vielen Beteiligten.
Da die ursprüngliche Teilungserklärung keine Zuordnung von Sondernutzungsrechten an den PKW-Abstellplätzen enthält, sondern diese lediglich durch individuelle Vereinbarungen in den Kaufverträgen geregelt wurden, besteht keine formelle Grundlage im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) für diese Sondernutzungsrechte. Solche Rechte können jedoch durch eine nachträgliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer begründet werden, die notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden muss.
In Anbetracht der praktischen Schwierigkeiten, die Zustimmung aller Eigentümer einzuholen, könnte alternativ geprüft werden, ob eine sogenannte Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung existiert, die es ermöglicht, bestimmte Regelungen durch Mehrheitsbeschluss zu treffen. Falls eine solche Klausel vorhanden ist, könnte dies den Prozess erleichtern.
