Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Sie befinden sich in einer rechtlich komplexen, aber gut lösbaren Situation. Ich werde die Fragen einzeln beantworten und dabei die relevanten rechtlichen Grundlagen nennen.
1. Muss mein Vermieter über die Hausverwaltung gehen oder kann er selbst tätig werden?
Ihr Vermieter kann grundsätzlich direkt tätig werden, wenn die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) einen entsprechenden Beschluss gefasst hat oder die Zustimmung nicht erforderlich ist. Die Hausverwaltung ist lediglich das ausführende Organ der WEG und kann keine eigene Entscheidung treffen oder blockieren.
Da die Hausverwaltung untätig bleibt, kann Ihr Vermieter selbst auf einer Eigentümerversammlung einen Beschluss herbeiführen oder – falls bereits ein Mehrheitsbeschluss vorliegt – die Umsetzung veranlassen. Eine Zustimmung der WEG ist nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) erforderlich, da die Verlegung der Leitungen durch Gemeinschaftseigentum erfolgt.
2. Braucht er die Zustimmung aller Eigentümer oder reicht die einfache Mehrheit?
Nach § 20 Abs. 1 WEMoG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Zustimmung zur Installation einer Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, sofern dies technisch möglich ist und keine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Eigentümer vorliegt.
Für bauliche Veränderungen, die einem Einzelnen zugutekommen, aber das Gemeinschaftseigentum betreffen, reicht laut § 20 Abs. 2 WEMoG eine einfache Mehrheit der Stimmen in der Eigentümerversammlung. Da 6 von 8 Eigentümern zugestimmt haben, ist die erforderliche Mehrheit erreicht. Die zwei Eigentümer können die Maßnahme nicht verhindern, sondern allenfalls über eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss vorgehen – was nach aktueller Rechtsprechung wenig Erfolgsaussichten hätte.
3. Muss der Vermieter Nachweise über Versicherungsschutz liefern?
Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, eine spezielle Versicherung für eine Steckdose zum Laden eines Hybridfahrzeugs nachzuweisen. Eine normale Haushaltssteckdose (Schuko) mit einer eigenen Sicherung und separatem Zähler entspricht dem üblichen elektrischen Standard und stellt keine besondere Brandgefahr dar.
Allerdings kann die WEG aus Sicherheitsgründen eine Bestätigung eines Sachverständigen oder Elektrikers verlangen, dass die Installation normgerecht und sicher ist. Eine zusätzliche Versicherungspflicht gibt es aber nicht. Eine Anfrage bei der Gebäudeversicherung kann klären, ob bereits ein Versicherungsschutz besteht.
4. Was ist zu beachten, da das Kabel durch Gemeinschaftseigentum läuft?
Da die Verlegung der Kabel das Gemeinschaftseigentum betrifft, ist eine Zustimmung der WEG erforderlich. Diese Zustimmung liegt aber mit der einfachen Mehrheit bereits vor.
Wichtig ist:
Das Verlegen der Kabel darf keine anderen Eigentümer erheblich beeinträchtigen (z. B. durch optische oder bauliche Veränderungen, die die Nutzung beeinträchtigen).
Die Arbeiten müssen fachgerecht durch einen Elektriker erfolgen, um spätere Haftungsfragen zu vermeiden.
Falls bauliche Veränderungen wie Bohrungen oder Wanddurchführungen nötig sind, ist dies Teil der baulichen Maßnahme nach § 20 WEMoG und mit dem Mehrheitsbeschluss gedeckt.
Fazit:
Ihr Vermieter hat die nötige Mehrheit und kann die Installation der Steckdose vornehmen lassen. Die Verweigerung der Zustimmung durch zwei Eigentümer ist rechtlich unerheblich. Eine Versicherungspflicht besteht nicht, aber eine Bestätigung eines Elektrikers kann helfen, die Bedenken auszuräumen. Sollte die Hausverwaltung weiterhin untätig bleiben, könnte Ihr Vermieter eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht beantragen oder eine Beschlussersetzungsklage einreichen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Mohamed El-Zaatari
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Rechtsanwalt Mohamed El-Zaatari
Hallo, die Antwort der Hausverwaltung, nachdem diese mit ihrer Aussage konfrontiert wurde. Was halten Sie davon:
Zum Hintergrund, in einer Eigentümerversammlung, die Stattgefunden hat, bevor mein Vermieter die Unterschriften einzeln eingeholt hat, hat man für eine Lademanagement System gestimmt. Dieses kostet allerdings unermessliche Summen und erfordert erstmal eine kostenpflichtige Planung durch einen Meisterbetrieb, viele Genehmigungen und Kosten die wenn sie dann auf dem Tisch liegen, wieder genehmigt werden müssten. Was wahrscheinlich dann nicht gemacht wird, weil es nur zwei E-Fahrzeuge in der Tiefgarage gibt. Der andere Eigentümer hat die Wallbox einfach installieren lassen, weil er der erste war, der eingezogen ist. Ohne Zustimmung eines anderen Eigentümers. Was können wir tun?
Sehr geehrter Herr xy,
ich versuche die Maßnahme kurz zu halten:
In der letzten Eigentümerversammlung wurde dieses Thema eindeutig besprochen und Sie haben keine Zustimmung durch die Eigentümergemeinschaft für Ihr geplantes Vorhaben erhalten.
Die WEG hat sich eindeutig für die Installation eines zentrales Lademanagments entschieden bzw. möchte in der nächsten Versammlung darüber abstimmen (hohe Kosten).
Nun haben Sie um die Erstellung eines Umlaufbeschluss gebeten, dieser muss im Resultat einstimmig sein. Aufgrund der mir vorliegen Informationen/Aussagen stehen 3x negative Antworten im Raum und daher macht das Instrument des Umlaufbeschlusses schlichtweg keinen Sinn.
Reine Zeitverschwendung und unnötige Kosten für die WEG.
Nun weiter, die Hausverwaltung ist hier keinesfalls untätig, wir halten uns gemäß den Vorgaben aus der letzten Versammlung und haben entsprechende Anfragen gestellt.
Entsprechend sind Sie auch nicht legitimiert einen Umlaufbeschluss selbst zu erstellen. Hier liegen uns nun Beschwerden über Ihre aufdringliche Art und Weise vor, wie Sie die Unterschriften eingeholt haben.
Diese Vorgehensweise verstößt grundlegend den Richtlinien der ordnungsgemäßen Verwaltung. Jedem Eigentümer sollte ausreichend Zeit für seine Entscheidung gelassen werden und es muss die Möglichkeit der Anfechtung gegeben sein.
Weiter erhalten wir weitere Beschwerden über die permanente Belästigung per Telefon. Wir bitten im Namen der WEG dies künftig zu unterlassen. Für den Austausch zwischen den Eigentümern gibt es dann die Eigentümerversammlung.
Bitte nehmen Sie diese Mail nicht zu persönlich, ich wiedergebe zum Teil auch die Meinungen anderer Eigentümer.
Wir bitten keine Maßnahme ohne ausdrückliche Zustimmung per Beschluss der Eigentümergemeinschaft einzuleiten.
Wie Ihnen der Online-Anwalt bereits angezeigt hat handelt es sich hier eindeutig um eine bauliche Veränderung, technisch und optisch bedingt.
Aufgrund der technischen Ebene kann auch eine Absage durch die Eigentümergemeinschaft erfolgen, hier können Sie auch dann nur bedingt Ihre Ansprüche durchsetzen, da diese eindeutig zum Nachteil der restlichen Eigentümer wäre.
Sollten Sie die Maßnahme umsetzen werden wir den Rückbau umgehend veranlassen.
Die Kosten werden Ihnen auch auferlegt. Wir bitten die Entscheidung bis zur nächsten Eigentümerversammlung zu verschieben.
Mit freundlichen Grüßen
Die Antwort der Hausverwaltung enthält einige rechtliche Unklarheiten und ist in mehreren Punkten anfechtbar. Ich werde die relevanten Aspekte analysieren und mögliche Schritte aufzeigen.
1. Die Behauptung, es sei keine Zustimmung erteilt worden
Die Hausverwaltung argumentiert, dass die Eigentümergemeinschaft sich für ein zentrales Lademanagement entschieden habe und Ihr Vorhaben daher keine Zustimmung erhalten habe. Allerdings hat Ihr Vermieter nachträglich Einzelzustimmungen der Eigentümer eingeholt, was eine alternative Zustimmungslösung darstellt.
Nach § 20 Abs. 2 WEMoG reicht eine einfache Mehrheit der Eigentümer für eine bauliche Veränderung aus, wenn diese nur einzelne Eigentümer betrifft und keine unzumutbaren Nachteile für die übrigen verursacht. Laut Ihrer Darstellung haben 6 von 8 Eigentümern zugestimmt, womit die erforderliche Mehrheit erreicht wäre.
Möglicher Schritt:
Ihr Vermieter sollte die Verwaltung schriftlich auffordern, die eingereichten Einzelzustimmungen zu berücksichtigen und darlegen, dass diese eine Beschlussfassung mit Mehrheit ersetzen können.
2. Der Umlaufbeschluss muss einstimmig sein – stimmt das?
Die Hausverwaltung behauptet, ein Umlaufbeschluss müsse einstimmig sein. Das ist korrekt nach § 23 Abs. 3 WEG, da Umlaufbeschlüsse nur dann wirksam sind, wenn alle Eigentümer zustimmen.
Alternative Lösung:
Da eine einfache Mehrheit ausreicht, wäre der richtige Weg, eine erneute Eigentümerversammlung einzuberufen und dort einen Mehrheitsbeschluss zu erwirken. Falls die Hausverwaltung dies blockiert, könnte Ihr Vermieter eine gerichtliche Beschlussersetzungsklage einreichen.
3. Vorwurf der "aufdringlichen" Unterschriftensammlung
Die Verwaltung behauptet, es gebe Beschwerden über die Art und Weise der Unterschriftensammlung und dass dies nicht den „Richtlinien ordnungsgemäßer Verwaltung" entspreche. Dies ist rechtlich nicht relevant, da es kein Gesetz gibt, das eine solche Unterschriftensammlung verbietet.
Ihr Vermieter sollte sich hier nicht provozieren lassen, sondern sachlich bleiben und sich auf die rechtliche Grundlage des WEMoG berufen.
4. Behauptung einer unzulässigen baulichen Veränderung
Die Verwaltung argumentiert, dass eine Steckdose eine „bauliche Veränderung" sei, die optische und technische Auswirkungen habe. Das WEMoG sieht aber genau für diesen Fall in § 20 Abs. 1 WEMoG einen Anspruch auf eine Lademöglichkeit vor.
Gegenargument:
Die geplante Installation betrifft nur eine Steckdose und keine Wallbox, ist technisch unproblematisch und bereits elektrisch vorbereitet (Leerkabel vorhanden). Es entsteht kein unzumutbarer Nachteil für andere Eigentümer, sodass eine Verweigerung der Zustimmung rechtswidrig sein könnte.
5. Drohung mit Rückbau auf eigene Kosten
Die Hausverwaltung droht, bei einer eigenmächtigen Umsetzung den sofortigen Rückbau anzuordnen und die Kosten aufzuerlegen. Das ist rechtlich nicht ohne Weiteres zulässig. Ein Rückbau könnte nur durchgesetzt werden, wenn ein Eigentümer erfolgreich eine Anfechtungsklage beim Amtsgericht erhebt und ein Urteil erwirkt.
Möglicher Schritt:
Ihr Vermieter sollte die Verwaltung schriftlich darauf hinweisen, dass sie keine eigene Befugnis zum Rückbau hat, sondern dies nur auf gerichtliche Anordnung hin erfolgen dürfte.
Fazit und Handlungsempfehlung
1. Sachlich auf das Schreiben antworten, dabei auf § 20 WEMoG und die vorliegende Mehrheit hinweisen.
2. Eigene Eigentümerversammlung fordern, falls die Verwaltung blockiert.
3. Falls keine Einigung erzielt wird, könnte der Vermieter eine gerichtliche Beschlussersetzungsklage einreichen.
4. Falls eine unrechtmäßige Rückbaumaßnahme eingeleitet wird, sollte sofort ein Anwalt für WEG-Recht eingeschaltet werden.
Mit freundlichen Grüßen
El-Zaatari
Rechtsanwalt
