Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Seit der WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, ist nicht mehr die Jahresabrechnung als Ganzes einschließlich des zugrundeliegenden Zahlenwerks Gegenstand der Beschlussfassung. Vielmehr beschließen die Eigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nur noch über die Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan erforderlich sind (sogenannte Abrechnungsspitzen).
Aufgrund des nach neuem Recht reduzierten Beschlussgegenstandes können Fehler in der Jahresabrechnung nur dann zur gerichtlichen Ungültigerklärung des Beschlusses führen, wenn sie sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirken.
Da nicht mehr das Zahlenwerk selbst beschlossen wird, ist nur das Abrechnungsergebnis, also die Abrechnungsspitze anfechtbar. Wenn Sie in Ihrem Fall vortragen können, dass das Abrechnungsergebnis fehlerhaft ist (weil sich die bereits 2022 gemachten Fehler weiterhin hierauf auswirken) und sich dies auf die Abrechnungsspitze und damit Ihre Zahlungspflicht negativ auswirkt, dann hätte eine Anfechtung des Beschlusses gute Erfolgsaussichten.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Jan Wilking
Brandsweg 20
26131 Oldenburg
Tel: 0441-7779786
Web: https://www.jan-wilking.de
E-Mail:
Rechtsanwalt Jan Wilking
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,
eine Richtigstellung und Nachfrage möchte ich mir noch erlauben: Es handelt sich um ein einmaliges Ereignis eines Gerichtsurteils. Vorliegend geht es um die Abrechnung des Wirtschaftsplans gem § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nF. Die Auswirkungen auf die Abrechnungsspitzen aller Eigentümer habe ich in der Frage erwähnt. Jetzt möchte ich meine Frage noch ein wenig modifizieren: Entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter den falschen weil unkorrigierten Kontostand zum ultomo 2022 für die JA 2023 verwendet, oder ist erverpflichtet die vom AG verlangte Korrektur vorzunehmen, was alle Abrechnungsspitzen verändern würde? Sollte letzteres zutreffen, dann wäre eine Beschlussanfechtung erfolgversprechend. Natürlich würde ich einen einschlägigen Fachanwalt mandatieren.
Nochmals besten Dank und freundliche winterliche Grüße
Vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan betreffen grundsätzlich nur das Wirtschafts- bzw. Kalenderjahr und umfassen keine offenen Forderungen aus der Zeit davor. Rückstände aus früheren Jahren sind offene Forderungen und sind ebenso wie Guthaben aus Vorjahren grds. nicht Bestandteil der Jahresabrechnung (OLG Düsseldorf ZMR 2005, 642; BayObLG ZMR 2004, 355). Kontostände sind ebenso nicht in der Jahresabrechnung darzustellen, weil sie für die Begründung von Zahlungspflichten irrelevant sind. Sie gehören in den Vermögensbericht. Gegebenenfalls könnte also dieser Vermögensbericht angegriffen werden. Hierin ist der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Betrages anzugeben. Aus dem Vermögensbericht muss zudem ersichtbar sein, welche Forderungen die Gemeinschaft gegen ihre Mitglieder oder Dritte hat.
Zusammengefasst: Da nur sich auswirkende Fehler im Rechenwerk der aktuellen Jahresabrechnung zur Anfechtbarkeit von Beschlüssen über Nachschüsse bzw. Anpassung der Vorschüsse führen sollen, ist eine fehlerhafte Darstellung von Kontoständen unbeachtlich, da er nicht Gegenstand der Beschlussfassung ist (vgl. z.B. AG Wiesbaden, Urteil vom 01.07.2022 - 92 C 3463/21). Fehler im Vermögensbericht können aber mittelbar zur Anfechtung anderweitiger Beschlüsse führen, wenn z. B. ein falscher Ausweis der Erhaltungsrücklage zu unzulänglichen Beiträgen der Eigentümer führt. Entscheidend ist hier daher aus meiner Sicht, zu welcher Korrektur das AG die Verwaltung verpflichtet hat, welche durchsetzbaren Forderungen gegen welche Parteien sich hieraus ergeben und ob dies Auswirkungen auf die Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplan 2023 hatte oder aber zumindest im Vermögensbericht aufgenommen hätte werden müssen.
Insofern würde eine abschließende Beurteilung eine Einsichtnahme in die betreffenden Unterlagen erfordern. Da in Ihrem Fall aber ohnehin die zulässigen Schritte geprüft werden sollen, um die Verwaltung zur Umsetzung des Urteils des AG zu zwingen, scheint mir hier die Einschaltung eines Fachanwalts vor Ort unumgänglich.
Mit freundlichen Grüßen
Ergänzend möchte ich noch auf das Urteil des LG Frankfurt 13. Zivilkammer vom 09.03.2023 (Aktenzeichen: 2-13 S 68/22) hinweisen, dass sich mit der Neufassung des § 28 WEG beschäftigt hat. Vor einer Anfechtung sollte auch noch geprüft werden, inwieweit die Jahresabrechnung 2023 in ihrer Funktion als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung für das betreffende Abrechnungsjahr vom Fehler betroffen ist. Ich bin nach Ihrer Schilderung davon ausgegangen, dass es sich um einen fortlaufenden Fehler handelt. Auch müsste geprüft werden, welche Abrechnungsspitzen konkret von dem Fehler betroffen sind und es sollten nur diese angefochten werden. Insofern empfiehlt es sich aufgrund der Komplexität, mit der konkreten Umsetzung der Anfechtung eine auf WEG-Recht spezialisierte Kanzlei bei Ihnen vor Ort zu beauftragen.
