Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
grundsätzlich ist Spekulationssteuer nach § 23 Absatz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz dann zu zahlen, wenn eine Immobilie verkauft wird, welche weniger als 10 Jahre im Eigentum des Verkäufers gestanden hat. Eine Ausnahme ist dann mögliche, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen 2 Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Zitat:§ 23 Private Veräußerungsgeschäfte
(1) Private Veräußerungsgeschäfte (§ 22 Nummer 2) sind
1. Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;
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Entscheidend ist dabei, dass die Eigennutzung noch im Veräußerungsjahr stattgefunden hat. Wenn Sie die Wohnung seit dem Kauf der Hälfte von Ihrem Ex-Ehemann selbst bewohnt haben und dies auch im Jahr des Verkaufs noch tun, dann fällt keine Steuer an.
Wenn die Wohnung aber vermietet ist bzw. Sie schon im letzten Jahr ausgezogen sind, dann müssten Sie auf den im Jahr 2021 gekauften Teil der Wohnung Steuern zahlen, da für diesen die Ausnahme nicht zutrifft.
Nehmen wird an, dass Sie ursprünglich für 150.000 € gekauft haben und jeder 75.000 € gezahlt hat und Sie Ihrem Ex dann seine Hälfe für 75.000 € abgekauft haben. Wenn Sie dann jetzt für 350.000 € verkaufen, dann ist der Gewinn bei 200.000 € - auf Ihren Anteil den Sie schon seit 2013 haben entfällt keine Steuer. Auf die später gekaufte Hälfte müssten Sie dann aber die Steuern aus einem Gewinn von 100.000 € zahlen und mit Ihrem Einkommensteuertarif versteuern, dabei ergeben sich dann schnell Steuersätze von 40 %. Wenn Sie also die Wohnung nicht selbst genutzt haben, dann sollten Sie mit dem Verkauf noch warten.
Wenn Sie die Wohnung seit dem Kauf des Anteils in 2021 selbst genutzt haben, dann können Sie steuerfrei verkaufen. Sie sollten dann aber entweder in diesem Jahr verkaufen und ausziehen oder beides auf das nächste Jahr verschieben.
Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke
