Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Spekulationsgewinn bei Wohnungsverkauf

| 03.04.2010 22:46 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Marlies Zerban


Guten Tag,

wir haben 2002 ein komplettes Doppelhaus (Bj. 1972) gekauft und es vorab nach WEG teilen lassen. Unsere Hälfte haben wir komplett selbst genutzt bis zum Verkauf. (ca. 200 qm) Kaufpreis 225000 Euro.
Die kleinere Hälfte KP: 125000 Euro (100 qm) war die ganze Zeit vermietet. Beide Teile sind mit je 500/1000 im Grundbuch des Flurstückes eingetragen.

Zum 28.02.2009 haben wir das ganze verkauft, weil ich eine andere Stelle angetreten bin (80 km entfernt). Der VK für unseren Teil war 260000 Euro und der des kleineren Teils war 130000 Euro.

Meine Fragen:

1. Spielt es aus Steuersicht eine Rolle, dass ich beruflich bedingt umgezogen bin und alles verkauft habe?
Schliesslich verdiene ich nun mehr, habe nach dem Umzug nur 7 km zur Arbeit, statt 80 km ohne Umzug.


2. Wenn das FA keine Gnade kennt, dann habe ich mittlerweile gelernt, dass der vermietete Teil ev. unter die "Spekulationssteuer" fallen könnte, der komplett selbstgenutzte Teil nicht.

Muss ich nun zu den Anschaffungskosten von 125000 Euro des vermieteten Teils noch die Notarkosten, Teilungserklärung, Grunderwerbssteuer... addieren, um die Komplettsumme zu erhalten? (rund 135 000 Euro)

Muss ich dem dann den Verkaufspreis von 130000 Euro gegenüberstellen zuzüglich der AFA von 2% für die ca. 6,5 Jahre des Besitzes? (125000 Euro * 2% *6,5 Jahre = 16250 Euro)
= 130000 + 16250 =146250 Euro

Damit kommt eine Differenz von rund 11500 Euro heraus, die dann zu versteuern ist?

Stimmt diese Rechnung so?
Habe ich etwas vergessen bei der Berechnung des Spekulationsgewinns?
Gibt es eine Möglichkeit dem zu entgehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne Ihre Fragen im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtiung Ihres Einsatzes und den Vorgaben dieser Plattform.

Hier kommt, wie Sie richtig gesehen haben, die Versteuerung des nach § 23 EStG zu ermittelnden Veräußerungsgewinns für die vermietete Wohnung in Betracht. Der Verkauf der bisher selbstgenutzten Wohnung unterliegt nicht der Einkommensteuer.

Die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts wie in Ihrem Fall wird durch solche beruflichen Motive nicht beeinflusst. Die Unterschreitung der 10 - Jahres - Frist allein ist entscheidend. Es kommt auch nicht darauf an, ob Sie eine Gewinnerzielungsabsicht hatten.

Die Berechnung, die Sie durchgeführt haben, ist soweit korrekt. Hatten Sie noch Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung der Wohnung (Zeitungsannoncen, Makler, Fahrtkosten, Telefonkosten), so können Sie diese vom Veräußerungserlös abziehen.

Weitere Möglichkeiten, die Besteuerung zu verringern oder gar zu vermeiden, bestehen hier nicht.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen. Für eine Nachfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin


Der Veräußerungsgewinn unterliegt dann dem regulä

Nachfrage vom Fragesteller 04.04.2010 | 14:15

Danke für Ihre freundliche Antwort.

Was ich nicht verstehe, dass die Abschreibung auf den Verkaufspreis aufgeschlagen wird, um den Betrag für den Spekulationsgewinn zu erhöhen.
Umgekehrt:
Was ist mit den Aufwendungen in der Eigentumszeit, damit man am Ende überhaupt den VK erziehlen kann?

Weshalb spricht nie jemand davon, dass die in der Zeit des Besitzes gemachte Aufwendungen für neue Türen, Fenster, Isolation, Böden...
von Verkaufspreis abgezogen werden muessen. Diese Beträge wurden doch aufgewendet, um der Abschreibung "entgegen" zu arbeiten. Sprich der Betrag der Abschreibung wurde doch damit wieder investiert. Mit den Investitionen wurde doch der Objektwert und damit der VK erhöht?
Die Anschaffungskosten lagen bei rund 135000 Euro, die Investitionen in 6,5 Jahren bei min. 20000 Euro, also höher als die Abschreibung in der Zeit.

Zusammengefasst:

Sind die gemachten Investitionen relevant für den Spekulationsgewinn. Fliessen diese in die Rechnung mit ein?


PS:
Ich habe mich in der Ausgangsfrage nur unklar darüber ausgelassen, in wieweit es Möglichkeiten gibt die Spekulationsteuer zu minimieren. Das Stichwort Investitionen in der Eigentumsphase zum Werterhalt hatte ich dabei im Kopf.

danke für Ihre Antwort.



Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.04.2010 | 15:50

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte gerne hier Ihre Nachfrage.

Die Hinzurechnung der Abschreibung ist in § 23 EStG in dieser Weise eindeutig geregelt, daran kommt man bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns nicht vorbei

Wenn Sie die "Investitionen" während der Zeit, in der Sie Eigentümer waren, als Werbungskosten bei der Vermietung geltend gemacht haben, können Sie diese nicht bei der Berechnung nach § 23 EStG als nachträgliche Anschaffungskosten geltend machen.

Diese Werbungskosten werden beim Verkauf durch den höheren Veräußerungserlös somit wieder "neutralisiert". Die Wertsteigerung ist beim Verkauf zu versteuern, das ist leider die gesetzliche Regelung.

Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Auskunft geben zu können, sollten dennoch Unklarheiten bestehen, rufen Sie mich kurz an.

Mit freundlichen Grüßen

Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

Bewertung des Fragestellers 05.04.2010 | 16:50

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt:
Jetzt Frage stellen