Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:
Voraussetzung für das Entstehen eines Provisionsanspruchs ist grundsätzlich das Zustandekommen eines gültigen Maklervertrages, die Erbringung der Maklerleistung und das rechtsgültige Zustandekommen des beabsichtigten (Haupt-)Vertrages auf Grund der dem Auftraggeber bekannten Maklertätigkeit, § 652 BGB
.
Bei einem sog. Nachweismakler genügt der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages. Dieser besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Dabei können das nachgewiesene Objekt und sogar die Abschlussmöglichkeit dem Auftraggeber bekannt sein, wenn der Makler nur zusätzliche Informationen liefert, die den Auftraggeber veranlassen, sich um das Objekt zu bemühen.
Bei einem Immobilienkauf erfordert der Nachweis in der Regel die eindeutige Bezeichnung des Objekts (z.B. Lage und grundbuchmäßige Bezeichnung) sowie, auch ohne Verlangen des Auftraggebers, so konkrete Angaben (in der Regel Name und Anschrift) zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist, dass der Auftraggeber ohne Weiteres in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag eintreten kann (vgl. BGH NJW 2006, 3062
ff.). Angaben zum Berechtigten sind entbehrlich, wenn dieser unter der angegebenen Objektadresse ohne weiteres erreichbar oder dort ohne weitere Nachforschungen zu ermitteln ist
Das Vorliegen eines solchen Nachweises über die Gelegenheit zum Abschluss des (Haupt-)Vertrages, dürfte in dem von Ihnen geschilderten Sachverhalt unter anderem davon abhängig sein, welche konkreten Informationen das Ihnen vom Makler übersandte Exposé enthielt. Insbesondere ist ausschlaggebend, ob Sie durch das Exposé in der Lage gewesen wären, ohne weiteres in konkrete Verhandlungen mit der betreffenden Person eintreten zu können.
Neben den oben ausgeführten Argumenten, setzt ein Provisionsanspruch des Maklers weiter voraus, dass seine Tätigkeit für den Abschluss des (Haupt-)Vertrages ursächlich war. Der Vertragsabschluss muss sich bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als Verwirklichung der durch den Makler geschaffenen Gelegenheit darstellen. Die vom Makler entfaltete Nachweistätigkeit muss für den Abschluss des Hauptvertrages zwar nicht allein, aber mit ursächlich geworden sein. Der Abschluss muss sich bei wertender Beurteilung durch den Tatrichter zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen.
Diesbezüglich besteht das sog. Erfordernis der Identität der nachgewiesenen mit der wahren Gelegenheit. Eine solche liegt bei einer Unterbrechung des Kausalverlaufs gerade nicht vor. Eine Unterbrechung des Kausalverlaufs ist beispielsweise dann anzunehmen, wenn sich die Verhandlungen zwischen Auftraggeber und nachgewiesener Person zunächst zerschlagen, die Beteiligten jedoch später auf Grund geänderter Umstände unabhängig von der Tätigkeit des Maklers neue Verhandlungen aufnehmen.
Entsprechend dürfte die von Ihnen geschilderte Fallgestaltung vorliegend zu werten sein. Nachdem ein durch den Makler zu organisierender Besichtigungstermin nicht stattfand, gaben Sie zunächst Ihre Bemühungen auf, da Sie dachten, das Objekt stünde nicht mehr zum Verkauf (Unterbrechung des Kausalverlaufs). Unabhängig vom Nachweis des Maklers traten Sie jedoch zu einem späteren Zeitpunkt erneut mit dem Verkäufer in Kontakt, wodurch es letztlich zum Erwerb des Objektes kam.
Anders ist die Sachlage dann zu beurteilen, wenn Sie nur auf Grund des Exposés des Maklers die genaue Lage des Objektes erfahren konnten. Hier wäre eine Mit-Ursächlichkeit der Tätigkeit des Maklers anzunehmen.
Eine entsprechende Kausalität dürfte daher nicht anzunehmen sein.
---
Abschließend möchte ich Sie darauf hinweisen, dass es sich bei dieser Antwort, basierend auf Ihren Angaben, lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.
Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Maik Elster
Rechtsanwalt
Zum Expose:
Es war keine Adresse und kein Name des Verkäufers im Expose enthalten. Lediglich der Ortteil war angegeben.
Nach telefonischer Rückfrage beim Makler:
Ich habe dort nichts unterschrieben, es gäbe jedoch 4 Zeugen dafür und es würden die Gesprächsnotizen mit der Verkäuferin vorliegen (Es war damals niemand anderes mit im Maklerbüro als die Bürodame und wir haben die Verkäuferin erst ein Treffen vor Notarbeglaubigung kennengelernt).
Wir hatten mehrmaligen Kontakt mit dem Verkäufer vor Ort nie mit der Verkäuferin.
Wie sich herausstellte, hat die Exfrau den Maklervertrag abgeschlossen und anscheinend auch verlängert, wogegen Sie gestern erneut telefonisch sagte, dass der Maklervertrag zum 31.12.07 gekündigt sei.
Der Makler hätte kein Interesse an einem Rechtstreit und wolle uns morgen anbieten, ob er uns die Hälfte der Courtage erlassen kann.
Ist in dieser Situation davon auszugehen, dass zwischen der "Expose-Aushändigung" und der durch Zufall und durch Eigenitiative Kontaktaufnahme mit dem Verkäufer eine unabhängige "Kausalität" besteht? Sprich der Markler zu unrecht auf eine durch sein "wirken" zustande gekommene Vermittlung beseht?
Vielen DANK und wieder sry wegen der Textmasse
MfG
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage, wenn auch etwas verspätet, wie folgt:
Da das Exposé gerade keine konkrete Adresse und keinen Namen eines etwaigen Ansprechpartners enthielt ist von den bereits dargestellten Kriterien auszugehen.
Der hier erforderliche Nachweis muss die eindeutige Bezeichnung des Objekts (z.B. Lage und grundbuchmäßige Bezeichnung) sowie, auch ohne Verlangen des Auftraggebers, so konkrete Angaben (in der Regel Name und Anschrift) zu der Person, die zu substantiellen Verhandlungen über den Vertragsschluss berechtigt ist, enthalten, dass der Auftraggeber ohne Weiteres in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag eintreten kann (vgl. BGH NJW 2006, 3062
ff.).
Entsprechende Informationen, die Ihnen eine solche Kontaktaufnahme ermöglicht hätten, lagen in dem Ihrerseits geschilderten Fall demnach nicht vor, da das Ihnen vom Makler übergebene Exposé gerade keine konkrete Adresse oder Kontaktperson benannte. Ein zum Entstehen des Provisionsanspruches notwendiger Nachweis kann mithin nicht angenommen werden.
Darüber hinaus ist, wie bereits angedeutet, eine Kausalität der Maklerleistung für den letztlichen Vertragsschluss nicht anzunehmen. Die durch den Makler in Form des Exposé´s erbrachte Leistung ist nicht ursächlich für den schließlich zustande gekommenen (Haupt-)Vertrag, da das Exposé nicht dazu beigetragen hat, mit dem Verkäufer in Kontakt zu treten. Vielmehr konnte der Kontakt zum Verkäufer und der Abschluss des (Haupt-)Vertrages quasi "in Eigenleistung" erreicht werden.
Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen einen rechtlichen Überblick gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Maik Elster
Rechtsanwalt
