Zwangsräumung mit Verfahrensfehlern?

Der Mieter K. hat vom Vermieter H. ein größeres Anwesen (Gaststätte) für Wohn- und Gewerbezwecke (Mischvertrag) unbefristet gemietet, mit der vertraglichen Genehmigung, Teile oder das gesamte Anwesen an eine namentlich genannte spanische Gesellschaft E. unterzuvermieten.

Unmittelbar nach Mietantritt stellte sich heraus, dass H. weder Wohnräume- noch Gewerberäume ohne Nutzungsänderung durch das Bauamt vermieten darf, was zur Folge hatte, dass K. weder einen Wohnsitz, noch ein Gewerbe anmelden konnte.
H. beauftragte mehrere Bauingenieure mit der Umwidmung und hat die Umnutzung abgebrochen, weil das Gebäude ohne erhebliche Umbauten, welche von K. nicht akzeptiert wurden und auch nicht genehmigungsfähig sind, weil schwerwiegende Brandschutzmängel bestehen.

K. hat nach geduldigen 10 Monaten die Miete gemindert und Schadensersatz gefordert und eine gerichtliche Auseinandersetzung mit H. war unvermeidlich. Eine Duldungsklage, Räumungsklage und Forderungsklage gegen K. wurde mit einem Vergleich beendet.
Im Vergleichsprotokoll wurde vereinbart, dass alle gegenseitigen Ansprüche aufgehoben werden und K. mit Ehefrau sich zur Herausgabe der Immobilie verpflichtet, obwohl sie aus den oben genannten Gründen das Mietobjekt privat nicht bezogen haben.
Die Herausgabe der Eheleute K. erfolgte dennoch fristgerecht mit H. und seiner Zeugin, der untervermietete Gewerbeteil konnte jedoch nicht herausgegeben werden, weil die Firma auf die Vertragserfüllung besteht und gegen sie kein Räumungstitel existiert.
H. hatte wohl eine Vorahnung, dass die Herausgabe des gesamten Mietobjekts deshalb scheitern könnte und bestellte schon Tage vor dem Herausgabetermin eine Zwangsräumung gemäß § 885 ZPO, welche vom GV voreilig angekündigt wurde, ohne den Termin zur Herausgabe abzuwarten.
Die Gerichtsvollzieherin hat ihren Räumungsauftrag durchgeführt, das Betreten des Anwesens untersagt und alle Schlösser ausgewechselt und behauptet, dass die Eheleute K. im Gebäude gewohnt hätten und die Untervermietung nur ein Vorwand sei, um die Zwangsräumung zu verhindern oder zu verzögern.
Die Firma E. hat im Gebäude ein Event- und Videostudio mit umfangreichem technischem Equipment eingerichtet und darf nun die Geschäftsräume weder betreten noch dort tätig werden.
Eine gewerbliche Untervermietung wurde im Vorverfahren durch eine Verfügung bestätigt und dass das deshalb nicht das Wohnraummietrecht, sondern das Gewerberaummietrecht anzuwenden ist.
H. behautet dennoch von einer Untervermietung überrascht worden zu sein und droht mit einer Anzeige wegen Prozessbetrug.

Nach § 766 ZPO hat K. das Vollstreckungsgericht mit einer Vollstreckungserinnerung angerufen und mehrere Verfahrensfehler - bisher erfolglos - gerügt. Die Vollstreckungsrichterin meinte, dass ein vorzeitiger Vollstreckungstermin gerechtfertigt ist, weil die Wahrscheinlichkeit, dass die Herausgabe nicht fristgerecht erfolgen würde sehr hoch war und allein der Hauptmieter K. für die Kündigung und Räumung der Untermieter verantwortlich ist.

Nun wird K. von der Gerichtsvollzieherin aufgefordert, die beweglichen Sachen binnen einer Frist von 4 Wochen (aktuell nur noch 2 Wochen) aus dem Gebäude zu schaffen, andernfalls kann H. die Sachen wegräumen und verwerten.


1. Frage:
Wie ist die allgemeine Rechtslage in Bezug auf die Untervermietung einzuschätzen und braucht der Vermieter wirklich keinen Titel gegen den Untermieter?

2. Frage:
Kann sich E./K. im Eilverfahren mit einer Verfügung gegen die Massnahmen wehren um den Besitzanspruch wieder zu erlangen und den finanziellen Schaden zu begrenzen?

3. Frage:
Darf K. zur Räumung von Sachen gezwungen werden, die sich nicht in seinem Besitz befinden und kann H. ohne Titel das Eigentum von E. nach Ablauf der Frist verwerten ohne, dass ihm finanzielle Forderungen von zustehen?

Vielen Dank für die Mühe

Der Fragesteller