Mitbenutzung Küche und Bad Untermieter

Sehr geehrte Fragestellerin,

das ist ein sehr schlimmer Zustand, den Sie da schildern, ungeheuer belastend für Sie.

Natürlich darf Ihr Untermieter nicht alles, so darf er beispielsweise nicht in Ihren Zimmern tun, was er will. Da aber Küche und Badezimmer von Ihnen vertragsmäßig gemeinsam genutzt werden dürfen, geht es hier um schwierige Abgrenzungsfragen - was ist Nutzung, was ist Gestaltung?

Wenn er das Badezimmer mitbenutzen darf, dann gilt das auch für die dort vorhandenen Möbel, so dass er einen dort vorhandenen Schrank sicher auch für die Lagerung seiner Gegenstände benutzen darf. Hier ist die Grenze aber da zu ziehen, wo Sie unmittelbar und in nicht hinnehmbarer Weise betroffen sind. Lackdosen und Müll im Badezimmer aufzubewahren, entspricht sicher nicht dem vertragsmäßigen Gebrauch.

Das grundsätzliche Problem, vor dem Sie stehen, ist aber, dass Sie den Untermieter nicht so einfach loswerden, auch wenn er sich derart ungehörig benimmt und das Zusammenleben unzumutbar beeinträchtigt.

Ich unterstelle, dass Sie gegenüber ihrem Vermieter berechtigt waren, Ihre Wohnung teilweise unterzuvermieten. Davon ausgehend, gelten für Sie als Untervermieterin die gesetzlichen Vorschriften, zusätzlich zu dem, was Sie vertraglich mit Ihrem Untermieter vereinbart haben.

Hier sind insbesondere die Kündigungsfristen zu beachten. Denn letztlich werden Sie mit diesem Untermieter nicht glücklich, so dass Sie eine Auflösung Ihres Mietvertrages in Betracht ziehen sollten. An seinem Verhalten - zumal es sich um eine psychische Beeinträchtigung zu handeln scheint - werden Sie sicher nichts ändern können. Sie sollten daher in Erwägung ziehen, das Mietverhältnis so schnell wie möglich zu beenden. Hierbei gilt folgendes:

Die Fristen für eine Kündigung durch den Hauptmieter (also Sie) sind in § 573c BGB geregelt. Bei einer unbefristet untervermieteten Wohnung gelten die gleichen Fristen wie bei einem Mietvertrag, das heißt: Der Hauptmieter - also Sie - muss zum dritten Werktag die Kündigung aushändigen, damit diese zum übernächsten Monat gültig ist.

Die Frist beträgt drei Monate und verlängert sich wie beim Hauptmietvertrag nach fünf und acht Jahren um jeweils drei weitere Monate. Also liegen die Fristen zwischen drei und neun Monaten. Ein Widerspruch gegen die Kündigung ist hier möglich.

Etwas anders gilt bei einem oder mehreren untervermieteten unmöblierten Zimmern, wenn der Hauptmieter auch in der Wohnung lebt, was hier ja der Fall ist. Dann verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate, beträgt also sechs Monate. Nach fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist neun Monate, nach acht Jahren dann zwölf.

Für möblierte Zimmer gilt bei der Kündigung vom Untermietvertrag, dass ohne Grund bis zum jeweils 15. des Monats zum Ablauf von diesem gekündigt werden kann. Die Frist beträgt also hier nur zwei Wochen.

Wenn Sie den Untermietvertrag außerordentlich kündigen wollen, kann dies zum Ende eines Monats geschehen, sofern die Kündigung zum 15. beim Untermieter eingeht. Eine fristlose Kündigung ist unter Umständen möglich, wenn diese begründet werden kann - bei einer ordentlichen Kündigung brauchen Sie keine Gründe anzugeben.

Ich sehe hier für Sie die Möglichkeit, außerordentlich kündigen zu können, da Ihr Untermieter ist Sie in der Nutzung Ihrer Wohnung unverhältnismäßig beeinträchtigt, etwa dadurch, dass er Müll überall abstellt und nicht bereit zu sein scheint, diesen wegzuräumen. Es scheint deshalb zu Streitereien zu kommen, dies belastet das Mietverhältnis, was alleine aber nicht ausreichen würde für eine fristlose Kündigung.

Dass er aber das Badezimmer derart ausufernd benutzt, indem er Ihre Sachen aus dem Schrank räumt, um nutzlose Gegenstände, also letztlich Unrat dort aufzubewahren, ist schon als Grund für eine fristlose Kündigung anzusehen, zumal hier auch Gesundheitsgefahren im Raume stehen. So hat ein Gefrierschrank im Badezimmer nichts zu suchen, hier muss ja auch die Sicherheit in Bezug auf Stromleitungen beachtet werden.

Ich sehe also durchaus Gründe, ich hier eine außerordentliche Kündigung durchzusetzen, ich kann Ihnen aber nicht verhehlen, das es für Sie es schwierig wird, wenn Ihr Untermieter sich stur stellt. Das wird er allerdings aller Voraussicht nach auch bei einer ordentlichen Kündigung tun.

Ihm zu kündigen, heißt nicht, dass er sofort auszieht. Es ist vielmehr damit zu rechnen, dass Sie ihn letztlich mittels einer Räumungsklage aus Ihrer Wohnung bringen müssen. Der Ablauf sieht dann so aus: Sie kündigen den Untermietvertrag, am besten mit der gesetzlichen Frist, dann umgehen Sie schon mal einige Probleme. Wenn er bis zu dem festgelegten Datum nicht ausgezogen ist, setzen Sie ihm eine letzte Frist. Führen Sie alle Gründe auf, die zu der Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben, auch wenn Sie dies bei einer ordentlichen Kündigung nicht unbedingt brauchen. Es erleichtert Ihre Beweisführung vor Gericht, denn wenn ihr Untermieter auch nach der festgesetzten Frist nicht ausgezogen ist, müssen Sie eine Räumungsklage beim Amtsgericht anbringen. Hier werden Sie möglicherweise um anwaltliche Hilfe nicht herumkommen. Wenn die Räumungsklage rechtskräftig geworden ist, haben Sie einen Vollstreckungstitel, mit dem Ihr Mieter letztlich unter Anwendung unmittelbaren Zwangs aus der Wohnung verbracht werden kann.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen aus anwaltlicher Sicht nichts anderes sagen kann, als dass Sie den juristischen Weg gehen müssen, um dieses Mietverhältnis zu beenden. Nach dem, was Sie schildern, ist Ihre Lage schon derart belastend geworden, dass Sie die Kündigung des Untermietverhältnisses anstreben sollten.

Ich hoffe, Ihnen einen Überblick gegeben zu haben, der Ihnen weiterhilft, auch wenn es sich alles nicht so gut anhört. Wenn noch etwas unklar geblieben sein sollte, so fragen Sie gerne nach. Vorerst verbleibe ich mit freundlichen Grüßen und wünsche Ihnen alles Gute!

Rechtsanwältin Elisabeth v. Dorrien