Eingrenzung vom Fragesteller
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Auch wenn es sich nicht um einen gekauften Mietvertrag handelt, so ist der Vertrag dennoch von Ihrem Vermieter gestellt (so habe ich es jedenfalls verstanden).
Da die vertraglichen Regelungen also nicht individuell vereinbart worden sind, sondern einseitig vorgegben worden sind, sind diese grundsätzliche als sogenannte allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) anzusehen.
AGB wiederum unterliegen einer Wirksamkeitskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB
. Sie dürfen insbesondere nicht überraschend oder intransparent sein oder den Mieter unangemessen benachteiligen.
Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt im Hinblick auf Schönheitsreparaturen, die von Gesetzes wegen eigentlich dem Vermieter obliegen und durch die Miete abgegolten sind, vertraglich aber auf den Mieter abgewälzt werden können, zB dann vor, wenn Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan vorzunehmen sind.
Vorliegend handelt es sich allerdings höchstwahrscheinlich nicht um einen starren Fristenplan, da zum einen darauf abgestellt wird, dass die Schönheitsreparaturen "in der Regel" innerhalb gewisser Zeiträume vorzunehmen sind und zum anderen auch auf den tatsächlichen Bedarf abgestellt wird.
Für unwirksam erachte ich die Klauseln dennoch:
Es wird zwar auf einen tatsächlichen Bedarf abgestellt, jedoch enthält der Mietvertrag dahingeghend eine Beweislastumkehr, was meines Erachtens zum einen überraschend ist und den Mieter zum anderen unangemessen benachteiligt.
Ebenfalls wäre Voraussetzung für die Wirksamkeit der Klausel, dass die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand an Sie übergeben worden ist.
Ferner bestimmt der Mietvertrag eine Endrenovierungspflicht für den Mieter und zusätzlich für den Fall, dass diese doch nicht erforderlich sein sollte, eine sogeannte Quotenabgeltungsklausel, wonach der Mieter zur anteiligen Zahlung von Schönheitsreparaturen in jedem Fall außer der Endrenovierung verpflichtet wird.
Schon alleine aufgrund des letztgenannten wird die komplette Klausel bzgl der Schönheitsreparaturen unwirksam. Entsprechend hat der BGH auch jüngst zwischen März und Mai 2015 in mehreren Verfahren entschieden.
Aus vorgenannten Gründen sind Sie also nicht zu den Malerarbeiten verpflichtet - zumindest im Hinblick auf Schönheitsreparaturen und unabhängig davon, ob überhaupt Bedarf besteht. Sind die Wände jedoch zB kunterbunt gestrichen, ergbt sich jedoch unter Umständen eine andere Beurteilung, da es dann um Schadensersatz und nicht um Schönheitsreparaturen ginge.
Tatsächlich würde sich ungeachtet der Wirksamkeit der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auch die Frage stellen, ob diese Arbeiten nicht durch die Erneuerung des Bodens zunichte gemacht würden. Dies vorausgesetzt, wären auch dann die Arbeiten wohl nicht geschuldet, da sie ohnehin nach Bodentausch nochmals ausgeführt werden müssten, mithin unnötig wären. Diese Frage ist allerdings nicht ohne weitere Prüfung des Einzelfalls zu entscheiden und obendrein kommt es darauf im Ergebnis aufgrund der vorherigen Ausführungen zur fehlenden Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch nicht an.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
21. Juli 2016
|
21:49
Antwort
vonRechtsanwalt Georg Schohl
Kaiserstr. 18
66386 St Ingbert
Tel: 0689492200
Web: https://rechtsanwaelte-kerstgens.de
E-Mail:
Rechtsanwalt Georg Schohl
Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Rückfrage vom Fragesteller
22. Juli 2016 | 10:55
Vielen herzlichen Dank für Ihre Hilfe und Ihre umfangreiche und verständliche Antwort. Sie haben mir damit sehr geholfen.
Da Sie die Farbe meiner Wände ansprachen - alle meine Wände sind in neutralem Weiß gehalten. Die Wohnung war einst bei Übernahme ebenfalls in renoviertem Zustand.
Könnten Sie mir einige Beispiele der von Ihnen angesprochenen Entscheidungen des BGH im Zeitraum März bis Mai 2015 nennen?
Herzliche Grüße
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
22. Juli 2016 | 11:27
Gerne nenne ich Ihnen die angesprochenen Entscheidungen. Es handelt sich insgesamt um drei Entscheidungen, die allesamt vom 18.3.2015 sind (also doch nicht aus Mai 2015):
Aktenzeichen der Urteile des BGH vom 18.03.2015:
VIII ZR 185/14
VIII ZR 242/13
VIII ZR 21/13
