Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht?

Question

Kurz vor Weihnachten 2013 erhielten wir eine Kündigung wegen Eigenbedarf. In der schriftlichen Begründung hieß es, die jetzige Eigentümerin (hatte die Wohnung vor etwa zwei Jahren von einer Tante geerbt) möchte nach Trennung von Ihrem damaligen Mann nun mit neuem Lebenspartner und ihrer Tochter, die sich zu diesem Zeitpunkt noch im Ausland befand, spätestens zum 30.06. einziehen, um der Tochter nach Rückkehr ein stabiles Familienleben zu gewährleisten.

Da wir die Vermieterin persönlich kennen hatten wir auch keinen Zweifel an den uns übermittelten Informationen. Wir haben im Dez. 2013 7 Jahre, 10 Monate in der Wohnung gewohnt, fühlten uns dort sehr wohl. Die Miete ohne Nebenkosten für die ca. 75 qm große Wohnung, mit drei Zimmern in Höhe von 600 EUR inkl. TG-Parkplatz war preiswert. Die Hausgemeinschaft in dem etwa 15 Jahre alten Mehrfamilienhaus war gut, so wären wir auf keinen Fall ohne Grund ausgezogen.

Entsprechend der Mietdauer und auf Grund der Kündigungs-Begründung wegen Eigenbedarf hatten wir uns darauf verständigt, dass wir uns schnellstmöglich, jedoch bis spätestens 30.06. um eine neue Wohnung kümmern. Die Kündigung wurde uns Mitte Dez. 2013 vom geschiedenen Ex-Mann persönlich ausgehändigt (Eigentümerin war im Urlaub), der uns auch übermittelte, wenn wir kurzfristig eine andere Wohnung finden, die uns zusagt, könnten wir auch früher die Wohnung verlassen, ohne de Mietzins bis Ende Juni begleichen zu müssen. Dem war auch so, so dass wir im Februar bereits den Mietvertrag für eine neue Wohnung unterschreiben konnten (auch etwa 75 qm, 3 Zimmer, zwei Jahre alt, vergleichbare Wohngegend, (Kaltmiete 850 EUR + 50 EUR TG-Stellplatz). Man vereinbarte mit der Eigentümerin eine noch hälftige Miete für Februar und wir zogen aus.
Inzwischen haben wir Kenntnis erhalten, dass nicht die Eigentümerin sondern der geschiedene Ex-Mann allein die Wohnung bezogen hat, der uns auch die Kündigung i.A. seiner Ex-Frau übergeben hat. Unter diesen Voraussetzungen hätten wir uns bei der Wohnungssuche mehr Zeit lassen können und uns ggf. eine Wohnung gefunden, die günstiger wie die jetzige ist, die sich in Ludwigsburg an der Mietzins-Obergrenze befindet. Wir fühlen uns belogen und hintergangen.

Welcher Rechts-Sachverhalt liegt hier vor und können wir Schadensersatz für Mehraufwand (Neueinrichtung, Umzugsaufwand etc.) oder Beteiligung für Mehrkosten Kaltmiete für eine gewisse Zeit verlangen/einklagen bzw. welche Vorgehensweise schlagen Sie vor? Sind Fristen zu beachten? Kann uns die Eigentümerin den Mietzins von unserem Auszug bis zum 30.06.2014 trotz gegenteiliger mündlicher Abmachung nachverlangen?

Rechtsanwalt Christian Joachim · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Sehr geehrter Fragesteller,    Vielen Dank für ihre Frage, die ich gemessen an Ihrem Einsatz wie folgt summarisch beantworten darf:    Sofern ein Eigenbedarf lediglich vorgeschoben ist, können Schadensersatzansprüche des Mieters bestehen und zwar in dem Umfang als dass er so gestellt wird, als hätte es die Kündigung nicht gegeben. Dies bedeutet, dass sämtliche Schäden, die Ihnen durch den Umzug und die Kündigung entstanden sind, hierzu gehören auch die höhere Miete, wenn es sich um eine gleichwertige Wohnung handelt, ersetzt werden müssen. Ist die Wohnung höherwertig oder größer, muss geschaut werden, ob hier tatsächlich faktisch eine höhere Miete gezahlt wird.    In jedem Fall müssten allerdings Umzugskosten und weitere Kosten die zwangsweise durch den Umzug entstanden sind, ersetzt werden.    Dabei kommt es allerdings maßgeblich darauf an, auf die Eigenbedarfskündigung lediglich vorgeschoben worden ist.    Die Rechtsprechung ist bis zum Jahr 2005 davon ausgegangen, dass dies der Mieter tun muss. Nach einer Entscheidung des BGH  im Jahr ist jedoch der Vermieter dafür beweispflichtig, dass ein Selbst nutzungswille vorhanden gewesen ist. Fraglich dürfte im vorliegenden Fall auch sein, ob der Mann &lpar;Ehemann?&rpar; auch als Angehöriger zu bezeichnen ist und ob die Kündigung hier diesen gegebenenfalls eingeschlossen hat. Lautet die Kündigung lediglich auf Nutzung der Wohnung durch die Vermieterin und war diese nicht mit dem nunmehr eingezogenen Mann verheiratet, dürfte hier eine Eigenbedarfskündigung hinsichtlich der Angehörigeneigenschaft oder Nutzung eher nicht vorliegen.    Ich empfehle Ihnen den Sachverhalt konkret mit einem Rechtsanwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist zu besprechen und auch die entsprechenden Schäden, die Ihnen durch das Verhalten der Gegenseite entstanden sind, zunächst zu berechnen.    Als Frist müssen Sie die dreijährige Verjährungsfrist im Auge behalten, die ab dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, wo Sie Kenntnis davon hatten, dass der Mann in die Wohnung eingezogen ist und möglicherweise die Eigenbedarfskündigung nicht rechtmäßig gewesen ist. Sie beginnt frühestens mit Zugang der Eigenbedarfskündigung.  Bestand eine Einigung, die Sie gegebenenfalls nachweisen müssen, dass ein früherer Auszug möglich ist und sodann der Vermieter auf die restliche Miete bis zum Termin des Auszugs im Kündigungsschreiben verzichtet, ist diese nicht nachforderbar.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht?

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Christian Joachim

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