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Schadensersatz bei ungerechtfertigter Kündigung

| 22.07.2014 22:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Arnd-Martin Alpers


Im Oktober 2013 hatte ich von meinem früheren Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs bekommen, sein Neffe sollte dort einziehen. Die Kündigungsfrist lag bei 6 Monaten, ich musste also zum 30.04.2014 ausziehen. Sofort nach dem Erhalt des Kündigungsschreibens machte ich mich auf Wohnungssuche und fand auch kurzfristig eine Wohnung, in die ich bereits im Januar 2014 einziehen konnte.

Kurze Zeit später bekam ich zusätzlich zur Eigenbedarfskündigung von meinem früheren Vermieter eine außerordentliche fristlose Kündigung. Ich soll u. a. den Mitbewohner xy belästigt haben und den Hausfrieden gestört haben. Die Darstellung der Vorwürfe ist jedoch unsubstantiiert, mein früherer Vermieter hat in dem Kündigungsschreiben nicht verraten, worin genau die Störungen des Hausfriedens bestanden und womit ich den Mitbewohner xy belästigt habe. Auch hat er keine Angaben zu Datum, Uhrzeit und Zeugen der Vorwürfe gemacht. Ich bin mir keiner Schuld bewusst, im Gegenteil, Mitbewohner xy hatte mich belästigt und nicht umgekehrt! Ich vermute, dass er mich angeschwärzt hatte. Auch hatte mein Ex-Vermieter den Einbau einer Türspion-Kamera als Kündigungsgrund angeführt. Zwar hatte ich aufgrund von nächtlichen Ruhestörungen durch Anklopfen an meiner Tür eine solche Kamera eingebaut. Sie hatte jedoch nicht permanent gefilmt, sondern automatisch nur einzelne Fotos gemacht, wenn jemand an meine Tür geklopft hatte. Am selben Tag, an dem mich mein Vermieter dazu aufgefordert hatte, die Kamera abzubauen, hatte ich sie entfernt. Die außerordentliche fristlose Kündigung kam erst Monate nach dem Abbau der Kamera!

Ich kündigte meinerseits auf den 28.02.2014, da ich kurzfristig eine Ersatzwohnung gefunden hatte. Inzwischen hat sich jedoch herausgestellt, dass der Neffe meines Ex-Vermieters dort doch nicht eingezogen ist, sondern jemand anderes. Der Eigenbedarf war also vorgetäuscht. Daher möchte ich Schadensersatzansprüche gegen meinen früheren Vermieter geltend machen.

Meine Fragen:

1.) Kann mein früherer Vermieter der außerordentlichen fristlosen Kündigung, die er auf unsubstantiierte Vorwürfe stützt, durch nachträgliche Präzisierungen oder Zeugenaussagen, z. B. vom Mitbewohner xy, vor Gericht noch Geltung verschaffen, um einen Schadensersatzanspruch abzuwehren? Oder zählt für das Gericht nur das, was im Kündigungsschreiben steht?

2.) Reicht mein Einbau einer Türspion-Kamera für eine außerordentliche fristlose Kündigung? Immerhin hatte ich sie am gleichen Tag, an dem mich mein früherer Vermieter zum Abbau aufforderte, abgebaut!

Einsatz editiert am 22.07.2014 23:03:32

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworte:

1.) Kann mein früherer Vermieter der außerordentlichen fristlosen Kündigung, die er auf unsubstantiierte Vorwürfe stützt, durch nachträgliche Präzisierungen oder Zeugenaussagen, z. B. vom Mitbewohner xy, vor Gericht noch Geltung verschaffen, um einen Schadensersatzanspruch abzuwehren? Oder zählt für das Gericht nur das, was im Kündigungsschreiben steht?

Das in § 569 Abs. 4 BGB normierte Begründungserfordernis bei einer außerordentlichen Kündigungen soll Ihnen als Empfänger die Möglichkeit geben zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt, wobei an den Inhalt aber auch nicht zu hohe oder formalistische Anforderungen zu stellen sind. Der Vermieter muss keine Zeugen für die Vorfälle benennen, aber er muss die Vorwürfe so konkretisieren, dass für Sie im Einzelfall erkennbar ist, was Ihnen vorgeworfen wird. In der Regel sind daher auch Datum und Zeit für eine Präzisierung erforderlich. Nach Ihrer Schilderung dürften hier tatsächlich Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung angebracht sein (im Übrigen ist in aller Regel auch eine vorherige Abmahnung erforderlich). Letztlich ist dies aber immer eine Einzelfallentscheidung und die Kündigung wäre entsprechend genau zu prüfen. Wenn die Kündigung in dieser Hinsicht nicht ausreichend begründet ist, ist sie unwirksam, so dass die Gründe auch nicht im Prozess nachgeholt werden können. Aber natürlich kann z.B. Zeuge xy als Zeuge konkrete Kündigungsgründe ggf. bestätigen.

2.) Reicht mein Einbau einer Türspion-Kamera für eine außerordentliche fristlose Kündigung? Immerhin hatte ich sie am gleichen Tag, an dem mich mein früherer Vermieter zum Abbau aufforderte, abgebaut!

Eine fristlose Kündigung dürfte hier ohne vorherige Abmahnung kaum berechtigt sein. Zudem teilen Sie mit, dass die Kündigung erst Monate nach dem Abbau der Kündigung erfolgte. Damit kann dieser Vorfall nicht als Kündigungsgrund herhalten, da eine außerordentliche Kündigung zeitnah zu dem beanstandeten Verhalten erklärt werden muss.

Für den Schadensersatzanspruch wegen Eigenbedarfs weise ich noch vorsorglich darauf hin, dass die Tatsache, dass der Neffe nicht eingezogen ist, zwar ein Indiz für die Vortäuschung darstellen kann, diesen aber nicht zweifelsfrei belegt. Die angeführten Gründe müssen zunächst nur zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen haben. Wenn diese dann später ggf. aufgrund einer Änderung in den Lebensumständen des Neffen weggefallen sind und er deswegen nicht eingezogen ist, steht Ihnen ggf. kein Schadensersatz zu.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort zunächst weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2014 | 00:29

Vielen Dank für Ihre kompetente Antwort!

Sie schreiben: "Wenn die Kündigung in dieser Hinsicht nicht ausreichend begründet ist, ist sie unwirksam, so dass die Gründe auch nicht im Prozess nachgeholt werden können. Aber natürlich kann z.B. Zeuge xy als Zeuge konkrete Kündigungsgründe ggf. bestätigen."

Kann Zeuge xy im Prozess durch seine Aussage Vorwürfen, die im Kündigungsschreiben nicht ausreichend begründet waren, noch nachträglich zur Geltung verhelfen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2014 | 01:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

in der Kündigung müssen die Gründe konkret benannt sein. Es reicht z.B. nicht der pauschale Vorwurf, Sie hätten "wiederholt Nachbarn belästigt". Dann kann auch eine spätere Zeugenaussage die Kündung letztlich nicht retten. Wenn aber z.B. in der Kündigung dagelegt wird, dass Sie Ihren Nachbarn mit einem Faustschlag niedergestreckt hätten, kann dieser Vorfall selbstverständlich später von Zeugen ggf. bestätigt werden. Sind die Vorwürfe, wie ich Ihrer Schilderung entnehme, aber eben nicht hinreichend dargestellt, so dass Sie nicht erkennen können, was Ihnen eigentlich konkret vorgeworfen wird, hilft hier dem Vermieter ein Zeuge nicht weiter, da die Kündigung dann bereits nicht wirksam ist.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 23.07.2014 | 13:59

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