Mieterhöhung in Berlin

Question

Guten Tag!

Wir haben von unserer Vermieterin, einer Wohnungsbaugesellschaft, am 21.09.2012 eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 558 , § 558 a bis d BGB zum 1.12.2012 erhalten.

Die Erhöhung der Nettokaltmiete um 14,05 Euro wird wie folgt begründet (verkürzte Darstellung):

1. bisherige Nettokaltmiete seit einem Jahr unverändert.

2. übersteigt nicht die ortsüblichen Entgelte für Wohnraum vergleichbarer Art

3. Kappungsgrenze 20% innerhalb 3 Jahren eingehalten und mit dem Land Berlin geschlossene Vereinbarung nicht mehr als 15% in 4 Jahren auch eingehalten.

Angaben zum Mietspiegel wurden auch gemacht. Die Vergleichsmiete liegt auch tatsächlich deutlich über der jetzigen Miete (mehr als 200 Euro).

Aber da die Wohnung mit Fördermitteln nach den Richtlinien über die Förderung der Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden 1990 - ModInstRL 90, modernisiert wurde, sind innerhalb des Bindungszeitraums Mietpreisbeschränkungen zu beachten: "Gemäß den mit der Investitionsbank Berlin vereinbarten Förderbedingungen ist bei einer Mieterhöhung nach § 588 BGB von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Mietspiegels auszugehen. Die Mieterhöhung darf jährlich 0,13 EURO/m2/monatl. nicht übersteigen."

Damit erhöht sich die Nettokaltmiete zum 1.12.2012 von 432,40 auf 446,45 Euro. Die Vermieterin möchte bis zum 31.10.2012 unsere Zustimmung haben.

Nun zur eigentlichen Frage:

Wir haben bei Abschluss des Mietvertrages am 23.07.2011 eine "Zusatzvereinbarung nach Mod./Inst. Richtlinie 1990" als Anlage zum Mietvertrag unterzeichnet.Darin ist eine Mietpreisanpassung vereinbart worden. Und zwar in Höhe von 0,13 EURO/m2 für den Förderzeitraum bis 26.02.2017. In der Übersicht wird die Nettokaltmiete zum Vertragsbeginn 1.8.2011 mit 432,40 Euro angegeben, dann folgen:

Subventionsabbau zum 1.11.2012 0,13 €/m2 = 14,05 Euro, neue Nettokaltmiete ab 1.11.2012 446,45;

Subventionsabbau zum 1.02.2014 0,13 €/m2 = 14,05 Euro, neue Nettokaltmiete ab 1.02.2014 460,50;

Subventionsabbau zum 1.05.2015 0,13 €/m2 = 14,05 Euro, neue Nettokaltmiete ab 1.05.2015 474,55 Euro.

Ist diese "Zusatzvereinbarung" bzw. Staffelmietvereinbarung ungültig? Hat die Vermieterin deshalb eine Mieterhöhungserklärung, die die vorgeschriebenen Formalie des BGB einhält, verschickt?

Oder erhöht sich die Miete zum 1.11.2012 um 14,05 Euro und dann noch einmal zum 1.12.2012 um 14,05 Euro, wenn wir der Mieterhöhung zustimmen?

Müssen wir die weiteren zwei Mieterhöhungen aus der Zusatzvereinbarung zum 1.02.2014 und 1.05.2015 dann überhaupt noch einhalten?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Rechtsanwalt Stephan Rübben · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:    Ich gehe davon aus, dass die Staffelmietvereinbarung gem. der Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinien 1990 - ModInstRL 90 -  unwirksam ist, da diese eine Staffelmietvereinbarung nicht erlaubt.   Daher gehe ich davon aus, dass auch die weiteren Erhöhungsverlangen gem. Staffelmiete nicht zulässig sind.     Eine doppelte Mieterhöhung ist nicht zulässig.     Eine Mieterhöhung nach &#167;&#167; 558 und 559 BGB ist allerdings zulässig. Diese ist auch richtig erklärt worden, Maßstab ist &#167; 558 BGB.     Ich empfehle, eine schriftliche Bestätigung von der Hausverwaltung einzuholen, dass die Staffelvereinbarung unwirksam ist.   Ggfs. können Sie die Mieterhöhungserklärung noch einmal prüfen lassen. Wenn diese aber in Ordung ist, wie es den Anschein macht, sollten Sie dieser Erklärung zustimmen.     Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.    Mit freundlichen Grüßen

Mieterhöhung in Berlin

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Stephan Rübben

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