Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),
nach Ihren Angaben liegt offenbar ein Mietverhältnis über Geschäftsräume vor, bei dem sich die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 580a BGB
bestimmen.
Diese Vorschrift ist aber abdingbar, d.h. es können längere, kürzere, auch für Mieter und Vermieter ungleiche Fristen vereinbart werden, auch unterschiedliche Kündigungstage und Kündigungstermine (Palandt BGB § 580a
Rn. 3), so wie dies hier erfolgt ist.
Die mieterseits erklärte Kündigung ist somit wirksam, wobei aber als Kündigungs(End-)Termin jeweils nur der 15.08. eines Jahres in Betracht kommt.
Denn hier liegt eine Verlängerungsklausel vor, mit der Folge, dass bei (stillschweigender) Verlängerung das Mietverhältnis mit demselben Vertragsinhalt fortgesetzt und nicht etwa ein neues Mietverhältnis begründet wird (Bundesgerichtshof NJW 1974, 1081
).
Nach erfolgter Verlängerung kann aber der Mietvertrag nur mit Wirkung zu dem Endzeitpunkt gekündigt werden, der in der Verlängerung vorgesehen ist (LG Berlin NZM 1999, 305
).
Aus der vertraglichen Regelung folgt ferner, dass eine innerhalb des Verlängerungszeitraumes („laufendes Vertragsjahr“) bis zum 31.08. zugegangene Kündigung auf den nächstmöglichen Endtermin wirkt, im vorliegenden Fall also bereits auf den 15.08.2006.
Eine ab dem 16.08.2006 zugegangene Kündigung des Mieters würde das Mietverhältnis zum 15.08.2007, eine ab dem 01.09.2006 zugegangene Kündigung des Mieters sogar erst zum 15.08.2008 beenden.
Insgesamt liegt daher eine etwas unglückliche Vertragskonstruktion vor, da der jeweilige Kündigungstermin für den Mieter (31.08.) kurz nach dem jeweiligen Endtermin liegt.
Da sich die Vertragsparteien nach Ihrer Schilderung momentan einig sind, das Mietverhältnis erst zum nächsten Sommer beenden zu wollen, empfiehlt sich eine gesonderte Aufhebungsvereinbarung, da auf diese Weise die Wirkung der im Raum stehenden Kündigung beseitigt werden kann.
Ich hoffe, dass Ihnen meine Auskunft Klarheit verschafft hat.
Ansonsten wenden Sie sich bitte über die Nachfragefunktion erneut an mich.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Herr Geyer,
vielen Dank für Ihre Antwort. Für mich liegt hier aber ein Widerspruch vor. Sie schreiben zum Schluß, daß eine ab dem 1.9.2006 zugegangene Kündigung das Mietverhältnis erst zum 15.08.2008 beendet. Die vorliegende Kündigung (die am 25.7.2006, also "ab dem 1.9.2005" = genau ein Jahr früher als von Ihne formuliert) aber das Mietverhältnis am 15.08.2006 beendet. Müsste das dann nicht, so wie auch von mir urpsrünglich vermutet, der 15.08.2007 sein?
Kündigung ab 1.9.2006 = Mietende 15.8.2008
daraus folgt
Kündigung ab 1.9.2005 = Mietende 15.8.2007
Vielen Dank
Sehr geehrter Ratsuchender,
bitte entschuldigen Sie meinen eilfertigen Gedankenfehler – Ihre Vermutung ist natürlich zutreffend.
Denn nachdem der Vertrag innerhalb des laufenden Vertragsjahres zum jeweiligen Endtermin 15.08. nur bis zum 31.08. des Vorjahres gekündigt werden kann, so gilt dies auch für die vorliegende Kündigung.
Dies bedeutet:
Es muss an sich nicht zwingend die Kündigung zurückgenommen und eine erneute Kündigung erklärt oder eine Aufhebungsvereinbarung getroffen werden – die Kündigung zum 31.07.2006 ist umzudeuten in eine Kündigung zum nächstmöglichen Beendigungstermin, also dem 15.08.2007, wenn aus ihr der eindeutige Wille zur unbedingten Loslösung vom Vertrag hervorgeht.
Zur Vermeidung etwaigen Streits hierüber sollte jedoch Klarstellung verlangt werden.
Eine etwa erforderliche (weitere) Rückfrage können Sie mir gerne per persönlicher E-Mail stellen, falls erforderlich.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
