Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
In Ihrem Fall liegt ein Mehrheitsbeschluß, aber kein einstimmig gefaßter Beschluß vor. Ihre Auffassung ist damit zutreffend.
2.
Allerdings gilt es bei der Beschlußdefinition aufzupassen.
Wenn alle Wohnungseigentümer einem Beschlußantrag zugestimmt haben, liegt ein sog. allstimmiger Beschluß vor. Im Einzelfall können sich hier aber Abgrenzungsprobleme zur Vereinbarung ergeben.
Haben alle in der Eigentümerversammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer einem Beschlußantrag zugestimmt, ist der Beschluß einstimmig gefaßt worden. Hat die Mehrheit (also nicht alle Anwesenden oder Vertretenen) zugestimmt, haben wir einen Mehrheitsbeschluß. Im Gesetz finden sich die Begriffe allstimmiger Beschluß und einstimmiger Beschluß nicht.
3.
Nach einer Entscheidung des OLG Celle (OLG Celle WE 1991, 330) läßt eine Enthaltung einen Beschlußantrag scheitern, wenn es zur Gültigkeit eines Beschlusses der Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer bedarf. Das betrifft der Sache nach zwar nicht den Ausgangsfall, da es nach der Sachverhaltsschilderung um die Stimmabgabe der anwesenden und vertretenen Eigentümer, nicht aber aller Eigentümer, geht. Gleichwohl läßt sich sich aus der Entscheidung des OLG Celle begrifflich herleiten, was unter Einstimmigkeit zu verstehen sei.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
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Vielen Dank für Ihre Stellungnahme vom 10.11.2010 zu der o.a. Anfrage........ Was verstehen Sie jedoch unter Ihrem Hinweis: "Im Einzelfall können sich hier aber Abgrenzungsprobleme zur Vereinbarung ergeben" ? Vielleicht fällt Ihnen dazu ein Beispiel ein, das aussagefähiger ist als eine rein rechtliche Definition................ P.S. Antwort genügt bis 25.11.2010. Mit freundlichen Grüssen "Lohengrin"
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
Die Abgrenzung zwischen einem Beschluß und einer Vereinbarung ist deshalb von Bedeutung, weil der Beschluß auch für den Rechtsnachfolger gilt, während die Vereinbarung lediglich Gültigkeit zwischen jenen Personen hat, die die Vereinbarung getroffen haben.
Ein kleines Beispiel mag das verdeutlichen:
In der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentumsanlage wird unter Mitwirkung sämtlicher Eigentümer ein generelles Verbot der Tierhaltung beschlossen. Nach einem Eigentümerwechsel ist der Käufer K der Meinung, er sei daran nicht gebunden. Hier stellt sich die Frage, ob der Käufer K mit dieser Meinung richtig liegt.
Die Beantwortung dieser Frage hängt davon ab, ob die Entschließung in der Eigentümerversammlung als Beschluß oder als Vereinbarung anzusehen ist.
Ein Beschluß wäre zwar rechtswidrig, mangels Anfechtung jedoch bestandskräftig geworden. Geht man von einem Beschluß aus, wäre der Käufer K an diesen Beschluß gebunden, obwohl er an der Eigentümerversammlung nicht teilgenommen hatte, weil er zu dem Zeitpunkt, als die Eigentümerversammlung stattgefunden hatte, noch nicht Eigentümer einer Wohnung gewesen ist.
Dagegen wäre eine Vereinbarung (mangels Eintragung ins Grundbuch) für den Käufer K unbeachtlich, da sich der an der Entschließung nicht beteiligte Käufer weigert, die Entschließung zu akzeptieren.
D. h., der entscheidende Unterschied liegt darin, daß der Beschluß seine Wirkung auch gegenüber Rechtsnachfolgern entfaltet, während die Vereinbarung nur zwischen jenen Personen gilt, die die Vereinbarung getroffen haben.
Diese Rechtsproblematik trifft allerdings nur jenen Fall, daß nicht eine Mehrheit von Eigentümern eine Entschließung gefaßt hat, sondern alle Eigentümer. Damit stellt sich diese Frage nur beim sogenannten allstimmigen Beschluß, an dem also alle Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage beteiligt gewesen sind. In diesem Fall wird man im Einzelfall zu klären haben, ob es sich um einen (allstimmigen) Beschluß oder um eine Vereinbarung handelt.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
