vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts sowie unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:
Den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs müssen Sie ausreichend darlegen, wobei der Verweis auf die einzusparende Miete bereits reichen kann. Je detaillierter Sie hier vortragen, um so besser. Die schlichte Mitteilung, dass Sie wegen Eigenbedarfs kündigen, kann u.U. nicht genügen.
Die Kündigung selbst können Sie als Eigentümerin erklären, wozu als Besonderheit im Zwangsversteigerungsverfahren kein Grundbucheintrag notwendig ist. Denn das Eigentum an dem Betreffenden Objekt - hier der Eigentumswohnung - geht nach den §§ 87, 89, 90 ZVG mit der Verkündung des Zuschlages auf Sie über. In der Regel also bereits in dem Zwangsversteigerungstermin.
Hinsichtlich der Kündigungsfristen ist zunächst § 573c BGB zu beachten, wonach bei dem seit 7 Jahren laufenden Mietverhältnis eine Kündigungsfrist von 6 Monaten gilt. Sie könnten das Mietverhältnis somit am 27.10.2011 nach der Verkündung des Zuschlages mit Wirkung zum schriftlich 30.04.2012 kündigen.
Bitte beachten Sie aber auch, dass im Falle einer erst nach 2004 - sprich dem Mietbeginn - erfolgte Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung gemäß § 577a BGB u.U. längere Kündigungsfristen gelten. Die darin benannten Sperrfristen beginnen mit dem Eigentumserwerb des ersten Wohnungseigentümers. Mangels weiterer Angaben kann hierzu jedoch keine genauere Auskunft gegeben werden.
Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen einen ersten Einblick in die rechtliche Situation geben können und Ihnen entsrpechend Ihrer Fragestellung weitergeholfen.
Mit freundlichen Grüßen
Martin Hünecke
Rechtsanwalt und Bankkaufmann
Sehr geehrter Herr Hünecke,
danke für Ihre Antwort. Eine Frage habe ich noch zum Kündigungsgrund:Die Einsparung von Miete wäre also nach Ihrer Auskunft ein Grund, den ich angeben kann. Kann ich dazu ausführen, dass ich als freiberufliche Journalistin Arbeit und Wohnen trennen möchte, was derzeit nicht der Fall ist, aber durch den Eigenbedarf möglich wäre, d.h. geringere Ausgaben für Wohnen zum einen und Anmietung eines günstigen Arbeitsplatzes zum anderen in einer Bürogemeinschaft, was insgesamt preiswerter wäre als meine jetzige Situation? (Zum Vergleich: Ich zahle derzeit 590 Euro Miete und wäre dann bei rund 140 Euro Wohngeld und 150 Euro Arbeitsplatzmiete, also insgesamt bei 290 Euro)
Sehr geehrte Ratsuchende,
entscheidend ist, dass Ihnen bezüglich des "Sonderkündigungsrechtes" des Eigenbedarfs nicht der Vorwurf entgegengehalten werden soll, dass dieser nur aus formellen Gründen benannt wird.
Getreu dem Motto: Haupsache ich habe einen Kündigungsgrund benannt
Denn da die Wohnung für jeden Einzelnen im Grunde den Lebensmittelpunkt darstellt (je nach Arbeitsbelastung), sind an die Kündigung des Wohnraums und damit den Entzug dieses Lebensmittelpunktes hohe Anforderungen geknüpft. Im Gegensatz dazu obliegt es aber jedem Wohnungseigentümer mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren zu können - dazu gehört auch das Recht, das Wohnungseigentum selbst zu nutzen.
Um dieses Spannungsfeld "interessengerecht" aufzulösen muss daher der Eigenbedarf plausibel und nicht nur so dahergesagt sein.
In Ihrem Fall geht es schlicht darum, die eigenen Ausgaben zu reduzieren, was als Kündigungsgrund des Eigenbedarfs ausreichen sollte, da dies vernünftige und nachvollziehbare Gründe sind.
Mit freundlichen Grüßen
Martin Hünecke
Rechtsanwalt