Wertermittlung einer Belasteten Immobilie

| 11. Mai 2010 21:22 |
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Hauskauf, Immobilien, Grundstücke

Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn

Zusammenfassung

Hat eine Rückeigentumsvormerkung Einfluss auf den Wert einer Immobilie bei einer Schenkung?

Hinsichtlich der Anrechnung der Schenkung im Erbfall beeinflusst die Rückauflassungsvormerkung die Wertermittlung des Grundstückes nicht. Die Vormerkung kann nur bestehen, wenn und solange der zu sichernde (Rückübertragungs-)Anspruch besteht.
Die im Grundbuch eingetragene Vormerkung führt aber zu einer rechtlichen Beeinträchtigung.

Eine mit Nießbrauch belegte Immobilie wurde 1995 an mich verschenkt, mit der im Schenkungsvertrag verankerten Maßgabe, dass sie im Erbfall auf den Pflichtteil anzurechnen ist. Im BGB steht, dass in einem solchen Fall der Wert der Schenkung zum Zeitpunkt der Zuwendung zu berücksichtigen ist. Ein überschlägiger Vergleich der Verkehrswerte zum Zuwendungszeitpunkt und zum Zeitpunkt des Erbfalls ergeben das gleiche; insofern ist das Minderwertsprinzip gewahrt.
Außer dem Nießbrauch ist in Abteilung 2 des Grundbuches auch die Last einer Rückeigentumsvormerkung eingetragen, für den Fall, dass der Eigentümer (also ich) vor den Nießbrauchberechtigten ( Vater und Mutter) stirbt.
In den Wertermittlungsrichtlinien (WertR-2006), die für die Bewertung von Belastungen meines Wissens nach anzuwenden ist, steht auf Seite 13 unter Punkt 2.2.3 ....Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind zu berücksichtige, soweit sie wertbeeinflussend sind.......
Unstrittig ist, dass und in welcher Form die Belastung des Nießbrauchs (Sterbetafel, Leibrentenbarwertfaktor etc.) bei der Wertermittlung zu berücksichtigen ist.

FRAGE: Was aber ist mit der Rückeigentumsvormerkung ? Das scheint mir auch eine sehr wertbeeinflussende Belastung zu sein, die folglich in der Wertermittlung ebenso berücksichtigt werden müsste ? Ist das so ? (eine solche Immobilie wäre kaum, bzw. nur mit hohen Abschlägen zu verkaufen) Die WertR 2006 geht auf Eigentumsvormerkungen als wertmindernde Belastung nicht explizit ein.

Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben weitere Antworten zum Thema:
BGB

11. Mai 2010 | 23:29

Antwort

von
Rechtsanwalt Peter Eichhorn

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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Frage beantworte ich anhand Ihrer Angaben wie folgt.

Die Rückauflassungsvormerkung ist eine Vormerkung, die den Rückerwerb des Veräußerers/ Schenkers sichern soll (§ 883 BGB).

Hinsichtlich der Anrechnung der Schenkung im Erbfall beeinflusst die Rückauflassungsvormerkung die Wertermittlung des Grundstückes nicht.

Die Vormerkung kann nur bestehen, wenn und solange der zu sichernde (Rückübertragungs-)Anspruch besteht.
Der Rückübertragungsanspruch entsteht (erst) mit Ihrem Vorversterben (aufschiebende Bedingung).
Da der aufschiebend bedingte Anspruch mit dem Tode der Eltern erlischt, erlischt auch die Vormerkung.
Es besteht ein Anspruch auf Beseitigung der Vormerkung (§ 886 BGB).

(Der Nießbrauch erlischt ebenfalls mit dem Tod des Berechtigten, § 1061 S. 1 BGB.
Eine Berücksichtigung bei der Wertermittlung im Erbfall ist daher zweifelhaft.)
Sie sollten sich persönlich bei einem Rechtsanwalt vor Ort beraten lassen.

Ich hoffe Ihnen einen Überblick gegeben zu haben.

Rückfrage vom Fragesteller 12. Mai 2010 | 09:24

Vielen Dank für Ihre Antwort, folgendes ist mir jedoch nicht ganz klar:
Die Vormerkung bleibt solange bestehen, wie ein Elternteil überlebt.
Ein möglicher Käufer der Immobilie wäre also auch jetzt da mein Vater tot ist, dem Risiko ausgesetzt, dass er nicht Eigentümer wird, wenn ich vor meiner Mutter versterben sollte. Ist dies nicht als Wertminderung einzuordnen ? Ich darf an dieser Stelle nochmal die derzeit gültige Werermittlungsrichtlinie WertR 2006 zitieren, in der es unter Punkt 4.1 heißt:
"Auch bei einer fehlenden faktischen und wirtschaftlichen Beeinträchtigung kann der Grund-
stücksmarkt allein auf die Eintragung einer Belastung (z.B. im Grundbuch, Altlastenkataster)
mit einer Wertminderung reagieren....."

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 12. Mai 2010 | 10:19

Sehr geehrte Fragestellerin,

meine Antwort bezog sich auf den Erbfall erbfall und die Anrechnung.

Durch den mit Vormerkung gesicherten Rückerwerbsanspruch kann ein Erwerber gegenüber dem überlebenden Elternteil im Falle Ihres Vorversterbens nicht wirksam Eigentum erwerben (§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB).
Die im Grundbuch eingetragene Vormerkung führt daher zu einer rechtlichen Beeinträchtigung im Sinne der von Ihnen zitierten Vorschrift.

Beachten Sie, dass Ihre Frage nur einen Teilausschnitt eines komplexen Sachverhaltes wiedergibt.
Die Rechtslage kann anders zu beurteilen sein, wenn Sie für die rechtliche Bewertung erhebliche Angaben nicht machen, z.B. weil Sie sie z.B. für unwesentlich halten.