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Grundschuld und Wertermittlung Immobilie: Zustandswert und Beleihungswert

21.02.2019 18:55 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Ich beabsichtige ein MFH zu bauen.
Eine von 4 Parteien nutze ich selbst. Diese wird gesondert beliehen, Eigenkapital geht hier rein (Steueroptimierung). Dies steht im gesonderten Darlehens- Vertrag.
Da ich mich ja im Stadium des Vornotariellen befinde, da das Grundstück (dessen Eigentümer ich bin) zum jetzigen Zeitpunkt nur insgesamt beliehen werden kann (noch kein fertiger Bauantrag), ist eine Teilung in Einheiten erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich.
Laut Darlehensvertrag wird dank Eigenkapitals die eigen genutzte Wohneinheit schnell abbezahlt sein, vor allen anderen. Allerdings bleibt sie ja laut Grundschuld belastet.

Frage 1: Wenn das Darlehen der selbstgenutzten Wohnung abbezahlt ist, gilt die Wohnung dann als Grundschuldfrei und könnte dann z.B. verkauft werden?

Frage 2: Im Hinblick auf Objekte, die gerade im Bau sind, heißt es ausdrücklich in § 4 Abs. 6 BelWertV: „... ist der Beleihungswert der Zustandswert." Der Begriff Zustandswert wird an dieser Stelle definiert, indem eine spezifische Vorschrift für die Wertermittlung angegeben wird. Zustandswert ist demzufolge der Wert im Ist-Zustand am Tag der Wertermittlung.

Nun ist der Zustandswert nach Fertigstellung des Baus ja -sofern alles gut läuft - deutlich höher als der Herstellungswert des Objekts. Herstellungswert = Beleihungswert = z.B. 1900 Euro/qm ABER Zustandswert nach Fertigstellung 4200 Euro / qm

Das würde bedeuten, dass der Beleihungswert nach Fertigstellung auch steigen muss, da ja die Bank viel weniger Risiken hat und nun würden als Sicherheit statt der ursprünglichen 3 verbleibenden Wohnungen vielleicht nur 2 Wohnungen als Sicherheit ausreichen.

Besteht denn eine Möglichkeit, die Bank nach erfolgreicher Fertigstellung des Baus eine Neubewertung vornehmen zu lassen und nach einer Grundbuchaufteilung dazu zu bewegen (rechtlich) die Grundschuld neu zu verteilen? Etwa auf die Anzahl an Wohnungen, die ausreichen, um die Bank abzusichern?

Frage 3: Muss die Bank vorab vielleicht auf den Wert im fiktiven Zustand nach Fertigstellung gleich bei Darlehensvergabe Bezug nehmen?

Vielen Dank

23.02.2019 | 14:29

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,
Auf Ihre Fragen darf ich Ihnen antworten wie folgt.
1. Wenn das Darlehen für die eigen genutzte Wohnung abgezählt ist, wird sie leidet bricht automatisch grundschuldfrei, denn die Grundschule lastet ja auf dem Gesamtobjekt. Wenn Sue die eigen genutzte Wohnung nach Darlehenstigung unbelastet haben wollen, müssen Sie nach aller Möglichkeit schon jetzt eine Vereinbarung mit Ihrer Bank treffen, dass die aus dem Grundbuch rausgeht und dann neue Grundschulden nur auf den weiteren drei Wohnungen eintragen lässt.
2. Auch bezüglich dieser Frage gilt: Sie können die Bank nicht mit rechtlichen Mitteln dazu zwingen und da keine Bank freiwillig eine Sicherheit freigibt, gilt auch hier: Sie müssen schon jetzt eine Haftungsbegrenzung mit de Bank nach Fertigstellung vereinbaren Jetzt will sie ihre Kredite verkaufen, daher ist Sie jetzt auch zu Zugeständnissen bereit. Später kann Sie sich auf verbindliche Verträge berufen und hat eine gegenläufige Interessenlage.
3. Das muss sie an sich nicht, denn Sie haben die Lage schon ganz zutreffend gekennzeichnet, während der Bauphase ist das Risiko für die Bank natürlich höher. Aber auch an dieser Stelle gibt es Verhandlungsspielräume, vor allem, wenn die Bank das Darlehen nur nach und nach, entsprechend Baufortschritt auszahlt, was häufig so gemacht wird. Dann steht der erhöhten Darlehensinanspruchnahme auch ein entsprechender Wertzuwachs gegenüber.
Ich hoffe, ich könnte Ihnen mit dieser Auskunft behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brummer
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 13.05.2019 | 18:21

Sehr geehrte Frau Brummer,
vielen Dank für Ihre Antwort, allerdings fehlt mir hierbei insbesondere die Inbezugnahme und Konkretisierung betehender Rechtsvorschriften hinsichtlich des "Wert im fiktiven Zustand".

Die Bank zahlt in meinem Fall nach Baufortschritt aus.

Ich berufe mich auf die Ausführungen im Biundesanzeiger Verlag:
https://www.bundesanzeiger-verlag.de/xaver/wertermittlerportal/start.xav?start=%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27wertermittlerportal_2265514379%27%5D#__wertermittlerportal__%2F%2F*%5B%40attr_id%3D%27wertermittlerportal_2265514379%27%5D__1557763558183

Bei der Immobilie handelt es sich um ein 4 Parteienhaus, damit kommen sowohl die Vergleichwertverfahren nach §15 ImmoWertV als auch das Ertragswertverfahren in Betracht. Hierbei geht es im Spezifischen um §4; 7; 8 und 19 BelWertV.

Hierbei bitte ich um rechtliche Einschätzung, in wie weit sogar Verpflichtungen seitens der Bank bestehen, die Sicherheiten so zu bemessen, wie sie tatsächlich notwendig sind, unter Abzug einer Wertminderung des noch bestehenden Nachteils (d. h. z.B. die Fertigstellung des Baus).

Sonst könnte die Bank ja völlige Wuchersicherheiten für sich in Anspruch nehmen, etwa wenn es zur Wertverdopplung käme, wie es in meinem Fall zu erwarten ist, da es soich um eine TOP- Lage handelt. Das kann nicht rechtens sein. Gibt es hierzu eine Rechtsprechung oder Vorgabe wie sich die Bank verhalten muss?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.05.2019 | 11:27

Sehr geehrter Fragesteller,
auf Ihre Rückfrage darf ich Ihnen ergänzend antworten wie folgt.
Die ImmowertV halte ich hier nicht für einschlägig, da sie die Regelungen für die Ermittlung des Verkehrswertes eines Objekts liefert. Eine Bank interessiert sich überhaupt nicht für den Verkehrswert, sondern ausschließlich für den Beleihungswert. Der wird nach der BelWertV ermittelt.
Insofern ist in der Tat alles Wesentliche in § 4 BelWertV geregelt. Dort darf ich Sie auf Abs. 6 hinweisen, dort findet sich die spezifische Regelung für im Bau befindliche Objekte. Danach wird nur der Wert entsprechend dem jeweiligen aktuellen Bautenstand für die Beleihung herangezogen, das ist dort eindeutig so geregelt.
Das kann dann in der Tat zu einer heftigen Übersicherung der Bank führen, wenn das Objekt fertig gestellt ist. Wenn das in den Bereich des Wuchers führt, hat man natürlich eine klare Rechtsgrundlage in § 138 BGB : Solche Verträge sind nichtig. Man kann auch an die Anwendung der Geschäftsgrundlage denken, das führt dann zu einer Anpassung der Verträge an die objektiven Wertverhältnisse. Im Zweifel wird sich die Bank aber freiwillig nicht bewegen, wenn die Verträge erst einmal unterschrieben sind, so dass es vorzugswürdig ist, diese Fragen möglichst im Vorwege zu klären.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Ergänzung behilflich sein.
Mit freundlichen Grüßen
Andrea Brümmer
Rechtsanwältin


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