Voraussetzung der Verwertungskündigung?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Sie können die Wohnung Ihrer Mieter nur dann mit der ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen, wenn Ihnen ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 BGB zusteht. Nachdem Sie mitteilen, Ihr vermietetes Haus verkaufen zu wollen, kommt als Kündigungsgrund die sogenannte Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr . 3 BGB in Betracht. Voraussetzung hierfür ist, dass Sie ohne die Kündigung, also bei bestehenbleibendem Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert wären. Auch bei dem Verkauf einer Immobilie ist der Ausspruch einer Verwertungskündigung grds. möglich, vorausgesetzt die Verwertung wird von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss ein Hindernis für die Verwertung darstellen, wobei es reicht, dass das Grundstück nur unangemessen verwertet werden könnte. Beispielsweise liegt nach der Rechtsprechung dann kein Kündigungsrecht vor, wenn die Unrentabilität einer Immobilie durch eine Modernisierung und eine Mieterhöhung beseitigt werden kann. Weiterhin ist ein Hindernis nicht allein deswegen begründet, weil sich ein unvermietetes Haus besser verkaufen lässt.

Nachdem für eine Verwertungskündigung erforderlich, dass die Nachteile für Ihre Person „erheblich“ sind, muss ohne den Verkauf der Immobilie zwar nicht Ihre wirtschaftliche Existenz bedroht sein. Aus Ihrem Kündigungsschreiben muss sich jedoch bereits ergeben, dass ein Verkauf des mieterfreien Grundstücks wirtschaftlich sinnvoller ist als der Fortbestand des Mietverhältnisses und dass ein Verkauf in vermietetem Zustand nicht möglich oder nicht wirtschaftlich ist, sich also deshalb nicht so günstig verkaufen läßt. Ihr Kündigungsschreiben wird daher ein nachvollziehbares Zahlenwerk enthalten müssen. Desweiteren werden Sie nach einer Entscheidung des LG Frankfurt/Main vom 05.08.2003 (Az. 2/17 S 11/03, PE 2006, 424) den Ihnen andernfalls drohenden erheblichen Nachteil durch Angaben zu Ihrer Vermögenssituation darlegen müssen.

Will der Eigentümer die vermietete Wohnung verkaufen, so muss der Mieter Besichtigungen der Wohnung mit Kaufinteressenten dulden. Zumutbar sind nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt vom 24.05.2002 (Az.: 2/17 S 194/01, NZM 2002, 696) für einen berufstätigen Mieter monatlich drei Besichtigungen werktags zwischen 19 und 20 Uhr nach 3-tägiger Voranmeldung. Eine Verweigerung für mehr als 4 Wochen wird nur aufgrund besonderer Einzelfallumstände eines Mieters in Betracht kommen.

Eine Mieterhöhung werden Sie nach einer durchgeführten Modernisierung oder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter den Voraussetzungen nach §§ 558 ff. BGB durchführen können.

Unabhängig von der ggf. erforderlichen gerichtlichen Durchsetzung der Räumung nach erfolgter Kündigung können Sie versuchen gegen eine „Abfindung“ mit Ihren Mietern eine Mietaufhebungsvereinbarung zu schließen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
J. Petry-Berger
Rechtsanwältin