Strafzinsen bei Immo-finanzierung (Kauf) da verspätete Zustimmung Hausverwaltung

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ist für die Veräußerung einer Immobilie eine Verwalterzustimmung notwendig, so hat der Verwalter diese zu erteilen, wenn beim Erwerber keine wichtigen entgegenstehenden Gründe vorliegen ( 12 Abs. 2 WEG. Ein bestimmtes Zeitfenster ist hierfür nicht vorgesehen, jedoch muss er Auskünfte einholen, so dass regulär etwa 2 Wochen zuzubilligen sind. Liegen keine Gründe gegen Sie vor, so muss er die Verwalterzustimmung ohne schuldhafte Verzögerung erteilen.

Allein, dass ihnen die Genehmigung erteilt wurde, spricht dafür, dass es keine entgegenstehenden wichtigen Gründe gab und der Verwalter ohne Verzögerung handeln musste.

Allerdings steht dem Verwalter immer die Prüfung der finanziellen Verhältnisse zu, da insbesondere eine Schieflage hier einen wichtigen Grund darstellen kann. Hierfür muss der Veralter Auskünfte bei den betreffenden Stellen einholen, sein diesbezüglicher Mehraufwand ist ihm zu vergüten.

Somit ist die Rechnung von 350 € ( bei Ihnen Punkt 3 ) nicht angreifbar, denn auch wenn die Leistung verzögert wurde, so wurde sie letztlich doch erbracht. Ein Schadenersatz bezüglich der Verwaltergebühren ist daher nicht erkennbar. Auch die Höhe der Verwaltergebühren erscheint angemessen, diese liegen für die Zustimmung in etwa im Rahmen von 150 € bis 500 €. Folglich besthet kein Anspruch auf Ersatz der Verwaltergebühren.

Aber ein Schadenersatzanspruch kann bezüglich der Verzögerung nach §§ 280 Abs. 2, 286 BGB bestehen. Dies hängt davon ab, ob der Verwaltung eine frühere Zustimmung möglich war, sprich alle Daten vorlagen und die Auskünfte unverzüglich eingeholt und ausgewertet wurden. Die damit einhergehende Schadensersatzpflicht umfasst den gesamten Verzögerungsschaden (vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.05.2005, Az.: I-3 Wx 321/04), der Ihnen entstanden ist, sprich die Miete, eventuelle Anwaltskosten, die Kosten der Erinnerung ( soweit entstanden und bezifferbar) und den Mietausfall. Denn Sie sind nach §§ 249 ff . BGB so zu stellen, als wäre die Pflichtverletzung, hier die Verzögerung, nicht eingetreten.

Die 104 Tage sprechen zwar für ein nicht zügiges Handeln ( vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.05.2005, Az.: I-3 Wx 321/04 - hier für 3 Monate), jedoch kenne ich die Argumente der Gegenseite nicht. In der Regel wird man von 2- 3 Wochen zur Zustimmungserteilung ausgehen dürfen, dies wurde bei Ihnen arg überschritten. Kann der Verwalter jedoch nachweisen, dass er sofort handelte und eine schnellere Zustimmung nicht möglich war, so wird er nicht haften, da er die Verzögerung nicht zu vertreten hat.
Hier müsste also zunächst geprüft werden, ob diese Verzögerung nachgewiesen werden kann ( am einfachsten natürlich wenn eine Frist im Kaufvertrag steht). Auch muss geschaut werden, ob eine NAchfristsetzung ( Ihre Erinnerung) falls erforderlich, korrekt erfolgt ist. Ob diese erforderlcih war ergibt sich aus em Schriftverkehr und dem Kaufvertrag. Kann eine Verzögerung nachgewiesen werden, weil der Verwalter z.B. schlicht untätig blieb, so würde sein Verschulden in diesem Fall vermutet werden, sprich der Gegner müsste nachweisen, dass es ihm nicht eher möglich war zu handeln.

Fazit: Grundsätzlich kann Ihnen Schadenersatz zustehen, dafür muss nachgewiesen werden, das a) eine Verzögerung vorliegt und b) der Verwalter sein Vertretenmüssen nicht entkräften kann. In diesem Fall ist ihnen der Verzögerungsschaden also Mietausfall (2) und Zinsschaden (1) zu ersetzen. Hingegen ist die Verwaltervergütung nicht zurückzufordern, da die Leistung, wenn auch verzögert- so doch erbracht wurde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow
(Rechtsanwältin)