Spekulationssteuer / Mietkauf

Question

Zurzeit baue ich als Privatperson ein Zweifamilienhaus. Die beiden Eigentumswohnungen möchte ich vermieten und wegen der Spekulationsfrist erst nach 10 Jahren veräußern.   Um die Unsicherheit der Vermietung zu vermeiden, würde ich gerne die Wohnungen über einen Mietkauf veräußern.   Im Internet lese ich, dass über einen 10 jährigen Mietkauf die Spekulationsfrist überbrückt werden kann, da der Kauf selber erst nach 10 Jahren erfolgt.  Dagegen sagt mir ein Steuerberater, dass das Nonsens ist und die Spekulationsfrist damit nicht überbrückt werden kann, da maßgebend der Zeitpunkt des notariellen Vertrages ist und der liegt innerhalb der Spekulationsfrist.  Wer hat Recht und was muss ich beachten, um mit dem Mietkauf oder einer anderen Variante nicht in die Spekulationsfrist zu kommen.  Vielen Dank.

Rechtsanwältin Olga Peschta · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Der Steuerberater hat in diesem Fall Recht: Der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags ist für die Berechnung der Spekulationsfrist entscheidend. Das bedeutet, dass der Mietkauf, auch wenn er über einen Zeitraum von 10 Jahren läuft, nicht automatisch die Spekulationsfrist überbrückt, da der Kaufvertrag innerhalb dieser Frist abgeschlossen wird.     Außerdem liegt nach der Rechtsprechung kein Mietvertrag, sondern ein Kaufvertrag dann vor, wenn "Mietzahlungen" zur Tilgung des Kaufpreises geleistet werden. Vergleichen Sie hierzu BFH, 05.11.1957 - I 221/56 U, Rn. 11:    Macht der Vermieter im Zusammenhang mit einem als Mietvertrag bezeichneten Vertrag dem Mieter ein unwiderrufliches Kaufangebot für die vermietete Sache, so liegt ein gemischter Vertrag vor, der Elemente des Miet und des Kaufvertrags enthält. Ob ein solcher Vertrag im Gegensatz zu seiner äußeren Gestaltung von vornherein steuerlich als Kaufvertrag mit gestundeten Kaufpreisraten angesehen werden muß, richtet sich danach, ob der sachliche Inhalt des Vertrags die Annahme rechtfertigt, daß es den Parteien auf den Abschluß eines Kauf-, nicht eines Mietvertrags entscheidend ankam.    Wird der Kaufpreis nach dem bei Abschluß des Mietvertrags geltenden Lieferpreis bestimmt und werden die Mietzahlungen auf diesen Preis in voller Höhe angerechnet, so liegt in dieser engen Verbindung zwischen Miet- und Kaufvertrag eines der wichtigsten Merkmale dafür, daß es sich bei dem gesamten Vertrag in Wahrheit um einen Kaufvertrag mit gestundeten Kaufpreisraten handelt.      Auch der Abschluss eines bürgerlich-rechtlich wirksamen, beide Vertragsparteien bindenden Vorvertrags wird von der Rechtsprechung sowie von Finanzbehörden als Veräußerung im Sinne des &#167; 23 Abs. 1 EStG angesehen &lpar;vgl. hierzu: Zu &#167; 23 EStG H23 Einkommensteuer-Richtlinien 2012; BFH, Urteil vom 13-12-1983 - VIII R 16/83, NJW 1984, 1655&rpar;.    Mögliche Optionen: Damit die Spekulationssteuer nicht entsteht, kann man die Immobilie während der Spekulationsfrist von 10 Jahren vermieten, ohne diese zu verkaufen. Alternativ kann die Immobilie entweder in der Zeit zwischen Fertigstellung und Veräußerung oder in den letzten 3 Jahren vor der Veräußerung von Ihnen selbst bewohnt werden. Dann gilt die 10-jährige Spekulationsfrist ausnahmsweise nicht.    In jedem Fall empfehle ich Ihnen Ihren Steuerberater zu konsultieren, bevor Sie die eine oder die andere Entscheidung treffen, damit alle Aspekte und mögliche steuerliche Konsequenzen berücksichtigt werden können.      Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Spekulationssteuer / Mietkauf

Steuerrecht

Rechtsanwältin Olga Peschta

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