Rückbaupflicht nach Kündigung

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,    zuerst möchte ich ein großes Lob an Sie aussprechen, da ich hier schon viele Ratschläge und Tipps gefunden habe.    Jetzt habe ich allerdings eine Frage, auf die ich bisher noch keine Antwort gefunden habe.    Folgendes Szenario:    Gewerbemieter hat fristgerecht zum Jahresende gekündigt. Die Gewerbefläche wurde zu Beginn komplett renoviert. Nach mündlicher Absprache hat der Mieter bei der Renovierung nach Wunsch eigene Arbeiten durch Fachfirmen durchführen lassen, z.B. sämtliche Innentüren und Designfußbodenbelag. Er würde gerne diese Sachen an einen potentiellen Nachmieter verkaufen, jedoch wurde bisher kein Nachmieter gefunden.    Es sei gesagt, dass im Mietvertrag steht, dass &#8222;etwaige Werterhöhungen der Mieträume angemessen vergütet werden, es sei denn, es handelt sich um bauliche Veränderungen, die bei Vertragsende wieder rückgängig gemacht werden".    Auf diesen Punkt bezieht sich der momentane Mieter jetzt und verlangt, dass der Vermietet ihm alles abkauft. Die Höhe des Betrags möchte er verhandeln.    Jetzt zu meiner Frage. Ist der Vermieter durch diesen Passus tatsächlich dazu verpflichtet, diese Gegenstände zu übernehmen oder hat er die Möglichkeit bei Desinteresse, da dem nächsten Mieter diese Gegenstände eventuell nicht gefallen werden, auf das Rückbaurecht, bzw. auf die Rückbaupflicht zu verweisen?    Es ist gewerblicher Standard, eines Feinkostladens entsprechend. Es ist für uns unbrauchbar, da die bisherigen Mietinteressenten völlig andere Gewerbefelder bedienen.    Hinzu kommt, dass der Mieter dieses Ladenlokal nicht mehr nutzt. Da er sich verkalkuliert hat, ist es ihm zu groß und zu teuer geworden. Er ist bereits in ein anderes Ladenlokal gezogen, dementsprechend zahlt er bei einem anderen Vermieter auch Miete.   Uns hat er bereits unterbreitet, dass er die letzten beiden Mieten für November und Dezember nicht zahlen wird, wenn wir uns bezüglich der Umbauten nicht einigen werden und er diese mit der Miete verrechnen wird.    Vielen Dank für Ihre Hilfe

Rechtsanwalt Thomas Mack · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,      vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt beantworte:       Es handelt sich vorliegend um einen Gewerbemietvertrag, bei dem die Parteien bezüglich der vertraglichen Absprachen einen größeren Spielraum haben als bei einem Wohnraummietvertrag. Es gelten daher vorrangig die vertraglichen Absprachen, ansonsten die gesetzlichen Regelungen.     Ausgangspunkt dürfte die von Ihnen zitierte vertragliche Vereinbarung sein:     &#8222;Es sei gesagt, dass im Mietvertrag steht, dass &#8222;etwaige Werterhöhungen der Mieträume angemessen vergütet werden, es sei denn, es handelt sich um bauliche Veränderungen, die bei Vertragsende wieder rückgängig gemacht werden".      Ich gehe davon aus, daß entsprechend dieser Regelung auf die grundsätzliche Pflicht des Mieters zum Rückbau in dem Vertrag nicht verzichtet wurde.     Dem zitierten Satz kann ich jedenfalls keinen generellen Verzicht des Rückbaus entnehmen, sondern lediglich eine &lpar;logische&rpar;  Einschränkung des Wertersatzes auf bauliche Veränderungen die nicht rückgängig gemacht werden.       Von der Rechtsprechung wird generell angenommen, daß eine Pflicht zum Rückbau entfällt wenn dies zwischen den Parteien vereinbart war.     Allerdings wurde von der Rechtsprechung auch anerkannt, daß eine Rückbaupflicht nicht alleine dadurch entfällt, wenn der Vermieter die Genehmigung zu Umbauten gegeben hat.     So liegt meiner Ansicht nach die Sache in ihrem Fall, soweit sich aus den anderen vertraglichen Vereinbarungen nicht etwas anderes ergibt.     Sie können daher grundsätzlich auf einen Rückbau bestehen, jedenfalls sind Sie nicht verpflichtet irgendwelche Gegenstände zu übernehmen.       Die Grenze der Rückbaupflicht dürfte lediglich bei Baumaßnahmen bestehen, die das Objekt in einen schlechteren Zustand versetzen würden, also beispielsweise statt des erwähnten Designfußbodenbelags die Einsetzung eines vorherigen abgenutzten Bodenbelags.       Bezüglich der Vergütung der Werterhöhung ist zu erwähnen: Hier wird generell nicht auf die Höhe der Investition des Mieters abgestellt, sondern auf die Erhöhung des Ertragswerts des Mietobjekts.     Wenn die o.g. Umbauten die Höhe der möglichen Mietzahlung nicht erhöhen, besteht auch keine Werterhöhung.     Die Werterhöhung kann man höchstens darin erblicken, wenn z.B. defekte Türen oder Bodenbelag durch jeweils neue Einrichtung ersetzt wurden und dadurch ein höherer Mietzins möglich ist.          Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.    Mit freundlichen Grüßen      Thomas Mack  Rechtsanwalt

Rückbaupflicht nach Kündigung

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Thomas Mack

Antwort