Risiko von Auszahlungsvoraussetzungen im Darlehensvertrag nach Notartermin

Sehr geehrter Ratsuchender,


sicherlich besteht die Gefahr, dass Vollstreckungsmaßnahmen gegen Sie verkäuferseits eingeleitet werden, wenn Sie nach Fälligkeit die entsprechenden Kaufpreiszahlungen nicht leisten.

Auch besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer (ggfs. nach Inverzugsetzung) vom Vertrag zurücktritt und dann Schadenersatz gegen Sie geltend macht, wenn Sie trotz Fälligkeitsvoraussetzungen den Kaufpreis nicht zahlen.


Beides können Sie mit dieser Art der Formulierung dann nicht verhindern.



Auch besteht die Gefahr, dass die Bank Ihre Darlehenszusage zurückzieht oder der Höhe nach reduziert, falls sich nach den Unterlagen dann andere Flächen des Objektes ergeben. Hierbei wird es aber auf den genauen Inhalt des Vertrags mit der finanzierenden Bank und die Frage ankommen, ob die Größe als Auszahlungsvoraussetzung vereinbart worden ist.

Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung spricht Einiges dafür und dann ist die Finanzierung nicht gesichert.



Die derzeitige Formulierung im Notarvertrag bietet gegen all diese Möglichkeiten keinen ausreichenden Schutz.


„Die Beteiligten vereinbaren, dass (i) dem Käufer die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis für das Objekt XX vorliegen muss aus der sich ergibt, dass keinerlei Baulasten vorhanden sind, dass (iii) dem Käufer bzw. der finanzierenden Bank falls notwendig eine Vollmacht zur Einsicht in die Bauakte zwecks Anfertigung von Grundrisskopien durch den Verkäufer ausgestellt wird (ii) dem Käufer bzw. der finanzierenden Bank falls notwendig eine weitere Innen- und Außenbesichtigung des Beleihungsobjekts durch den Verkäufer gewährt wird."


Sie brauchen für die Bank keine Auskunft über die Nichtexistenz von Baulasten, sondern einen aktuellen Auszug. Beides ist nicht gleichzusetzen, denn die "Auskunft" (von wem auch immer), ersetzt nicht den Auszug. Der Auszug sollte VOR Unterschriftsleistung bekannt sein, da ggfs. das zu erwerbende Eigentum belastet sein könnte.

Ebenso sollte VOR Unterschriftsleistung der aktuelle Grundriss vorliegen (schon im Eigeninteresse, denn Sie zahlen ja für das Objekt) und eine Begehung durch den Sachverständigen erfolgt sein, um mögliche Mängel festzustellen. Vermutlich wird im Notarvertrag ein Gewährleistungsausschluss enthalten sein, sodass die gutachterliche Prüfung schon fast zwingend notwendig ist.


All das sollte daher VOR Unterschriftsleistung erfolgt sein.



Wollen Sie den Termin nicht verschieben, haben Sie das oben geschilderte Risiko.



Eine Risikominimierung könnte durch folgenden Passus vorgenommen werden:


"Der Kaufvertrag kommt nur unter der Bedingung zustande, dass der finanzierenden Bank des Käufers

ein aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis für das Objekt XX verkäuferseits zur Verfügung gestellt wird;
eine Innen- und Außenbesichtigung der beiden Beleihungsobjekte XX durch einen von der der Bank beauftragten Sachverständigen ermöglicht wird und
lesbare Kopien der eingereichten bemaßten Grundrisse zum Objekt zur Verfügung gestellt werden. Sofern die aktuellen Grundrisse Änderungen gegenüber diesen Ursprungszeichnungen aufweisen, werden verkäuferseits aktuelle bemaßte Grundrissen zur Verfügung gestellt."


So haben Sie eine Bedingung für den Vertrag geschaffen, der erfüllt sein müssen, damit der Vertrag wirksam wird.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg