Private Mitbenutzung einer gewerblichen Immobilieneinheit

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Nach der in Ihrer Teilungserklärung enthaltenen Regelung ist die Nutzung Ihres Teileigentums ausdrücklich auf den Betrieb einer Praxis beschränkt, während eine Nutzung „zum Zwecke der Beherbergung" ausgeschlossen ist. Diese Klausel ist nach ständiger Rechtsprechung (vgl. etwa BGH, Urteil vom 10.07.2020 – V ZR 178/19) so zu verstehen, dass Übernachtungen, die dem Wohnen oder einer Beherbergung dienen, grundsätzlich nicht vom zulässigen Nutzungszweck „Praxis" umfasst sind. Entscheidend ist dabei nicht, ob es sich um eine dauerhafte Wohnnutzung handelt, sondern ob die Nutzung zumindest vorübergehend den Charakter einer Wohn- oder Übernachtungsnutzung trägt.

Wenn Ihre Mieterin also gelegentlich in der Praxis übernachtet, etwa um sich Fahrzeiten zu sparen, handelt es sich formal nicht mehr um eine rein berufliche Nutzung, sondern um eine (wenn auch untergeordnete) Wohnnutzung. Diese ist nach der Teilungserklärung ausdrücklich ausgeschlossen. Eine einmalige oder sehr seltene Übernachtung mag zwar in der Praxis kaum auffallen und dürfte die übrigen Eigentümer faktisch nicht beeinträchtigen, rechtlich ist sie aber von der Zweckbestimmung nicht gedeckt.

Eine feste prozentuale oder tageweise Höchstgrenze, bis zu der eine solche Übernachtung noch zulässig wäre, sieht das Gesetz nicht vor. Maßgeblich ist vielmehr der Gesamteindruck: Wenn die Übernachtungen lediglich ausnahmsweise erfolgen (etwa bei späten Terminen oder extremen Witterungsbedingungen) und die Praxis weiterhin eindeutig als solche genutzt wird, ist die Wahrscheinlichkeit gering, dass der andere Eigentümer hieraus einen Unterlassungsanspruch herleiten würde. Erfolgen die Übernachtungen jedoch regelmäßig oder gar planmäßig, wäre dies als vertragswidrige Nutzung anzusehen.

Empfehlenswert ist daher, Ihrer Mieterin klarzustellen, dass gelegentliche, ausnahmsweise Übernachtungen geduldet werden können, solange sie nicht zu einer dauerhaften oder regelmäßigen Wohnnutzung führen. Eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des anderen Eigentümers wäre nur dann erforderlich, wenn eine regelmäßige Nutzung zu Übernachtungszwecken vorgesehen wäre oder wenn zu erwarten ist, dass der andere Eigentümer hiervon erfährt und Einwände erhebt.

Zusammenfassend: Rein rechtlich ist jede Form der Beherbergung ausgeschlossen, faktisch wird aber eine gelegentliche, unauffällige Übernachtung kaum angreifbar sein, solange die Praxis erkennbar nicht zu Wohnzwecken genutzt wird. Sie sollten Ihrer Mieterin dies entsprechend einschränkend und schriftlich mitteilen, um sich selbst abzusichern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

El-Zaatari
Rechtsanwalt