Pachtvertrag Grundstückskauf Vorkaufsrecht

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie des Einsatzes wie folgt:

Aller Wahrscheinlichkeit nach, wird Ihr Vorhaben (so) nicht umsetzbar sein. Denn die intendierte Vertragsgestaltung dürfte sich als sittenwidrig darstellen, § 138 BGB. Dies würde letztlich zur Unwirksamkeit des Pachtvertrages führen und damit im Endeffekt sogar zum Eintreten des, nicht gewünschten, Vorkaufsfalles führen.

Dass ein Vertrag, der an sich keinen Beanstandungen unterliegt, sittenwidrig sein kann, wenn er zu dem Zweck abgeschlossen wird, die Ausübung eines Vorkaufsrechts zu vereiteln, ist in der Rechtsprechung anerkannt (vgl. bereits BGH NJW 1964, 540, 541 m. w. Nachw.)

Zwar stellt nicht jede Vereinbarung, durch die zwischen den Vorkaufsverpflichteten und einem Dritten anstelle eines regelrechten Kaufvertrages ein anderes, besonders ausgestaltetes und darum den Vorkaufsfall nicht auslösendes Rechtsverhältnis begründet wird, bereits ein sittenwidriges Umgehungsgeschäft dar.

„Den Teilnehmern am Rechtsverkehr ist es grundsätzlich nicht verwehrt, von den Möglichkeiten, die ihnen die Rechtsordnung bietet, Gebrauch zu machen; dem Vorkaufsverpflichteten insbesondere steht die Abrede der Bedingungen des Vertrages mit dem Dritten frei, er kann diesen Vertrag nach Maßgabe seiner eigenen Interessen gestalten und braucht keine Rücksicht darauf zu nehmen, ob die bedungenen Leistungen vom Standpunkt des Vorkaufsberechtigten vertretbar erscheinen und diesem die Ausübung seines Rechts möglich machen (vgl. BGH NJW 1964, 540, 541). Nichtig gem. § 138 BGB sind nur solche das Vorkaufsrecht vereitelnde Verträge, die durch ihren Gesamtcharakter oder die Art und Weise ihres Zustandekommens das Gepräge der Sittenwidrigkeit erhalten, sei es, dass sie auf verwerflichen Beweggründen oder der Anwendung unlauterer Mittel beruhen oder ausschließlich zu dem Zweck abgeschlossen werden, dem Vorkaufsberechtigten Schaden zuzufügen.“ (OLG d. Landes Sachsen-Anhalt, 15.05.2001, 11 U 22/01).

Indizien die eine Sittenwidrigkeit des beabsichtigten Vertrages nahelegen, ergeben sich aus Ihren Schilderungen. So spricht einerseits die enge zeitliche Nähe zwischen dem Abschluss des Pachtvertrages und dem Kaufvertrag, von rund ½ Jahr aber auch die lange Pachtdauer für den Willen der Parteien, dass Vorkaufsrecht des Nachbarn zu vereiteln.

Auf die Tatsache, dass es Ihnen gar nicht auf die Schädigung des Nachbarn ankäme, könnten Sie sich leider auch nicht berufen.
Die Anwendung des § 138 Abs. 1 BGB erfordert weder das Vorliegen der Schädigungsabsicht noch das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit (vgl. BGH NJW 1993, 1587, 1588). Es genügt, wenn der Handelnde die Tatsachen erkennt, aus denen sich die Sittenwidrigkeit ergibt (vgl. BGH LM (Ca) Nr. 1; NJW 1988, 1374). Dem steht es gleich, wenn er sich der Kenntnis einer erheblichen Tatsache bewusst oder grob fahrlässig verschließt (vgl. BGHZ 10, 233; 20, 52; NJW-RR 1989, 510).

Im Ergebnis möchte ich Sie daher vor einem übereilten Vertragsschluss warnen. Sie sollten vielmehr vorab die ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in Anspruch nehmen. Dies umso mehr, als es vorliegend um eine Angelegenheit großer Bedeutung für Sie geht.

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An dieser Stelle sei der Hinweis erlaubt, dass diese Internetplattform eine eingehende, rechtliche Beratung nicht ersetzen kann, sondern vielmehr der ersten rechtlichen Orientierung dienen soll.
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