Nachträglich gebauter Kellereingang außen Gemeinschaft oder Sondereigentum

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst sollten Sie Einsicht in die Teilungserklärung nehmen. Wenn der Gemeinschaft kein Exemplar vorliegt, sollten Sie sich zwingend Ablichtungen über das Grundbuchamt besorgen. Nur bei Vorliegen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung kann geprüft werden ob eine vom Gesetz abweichende Kostentragungsregelung getroffen wurde.

Unterstellt man, dass keine abweichende Regelung getroffen wurde, so gilt hier zunächst zu prüfen ob der Durchbruch zum Hof, das Einbauen einer abschließbaren Tür sowie das Mauern eines Kellereingangs mit Zustimmung der Gemeinschaft vorgenommen wurden. Bei diesen Maßnahmen dürfte es sich um bauliche Veränderungen handeln.

Mit der Einräumung eines Sondernutzungsrechts ist nicht auch die Zustimmung zur Bebauung verbunden. Zu unterscheiden ist folgerichtig stets zwischen der Einräumung eines Sondernutzungsrechts und der Zustimmung zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Das Sondernutzungsrecht berechtigt (nur) zum alleinigen Gebrauch bzw. zum Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer. Es erlaubt dem Berechtigten jedoch nur das Gemeinschaftseigentum so zu gebrauchen wie es jeder andere Eigentümer auch tun könnte, wenn das Sondernutzungsrecht nicht bestünde.

Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums sind daher auch bei Bestehen eines Sondernutzungsrechts nur unter den Voraussetzungen des § 22 Abs. 1 WEG zulässig.

Liegen bzw. lagen die Voraussetzungen hierfür nicht vor, so sollte der betroffene Eigentümer zunächst darauf aufmerksam gemacht werden, dass jeder Eigentümer grundsätzlich die Schaffung eines ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums gemäß Teilungserklärung als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung verlangen und nötigenfalls durchsetzen könnte. Dies könnte unter Umständen sogar zu einer Rückbauverpflichtung des Sondernutzungsberechtigten führen.

Vor diesem Hintergrund sollte in Erwägung gezogen werden nicht der Gemeinschaft sondern dem Sondernutzungsberechtigten die Kosten für Instandhaltung- und Instandsetuungsmaßnahmen am möglicherweise rechtswidrigen Kellereingang aufzuerlegen.

Ansonsten würde nämlich weiterhin gelten, dass bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten der Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, der baulichen Veränderungen, der Modernisierung und der modernisierenden Instandsetzung grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen müssten.

Die Wohnungseigentümer können und sollten daher vorliegend die Kostenverteilung mit drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile durch Beschluss abweichend regeln, zumal Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung am Keller nicht zugestimmt haben grundsätzlich auch nicht verpflichtet sind, sich an den Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu beteiligen. Es steht daher zu befürchten, dass ein Beschluss, der die Kosten für Reparaturen am neu geschaffenen Kellereingang auf die Gemeinschaft verteilt, anfechtbar wäre.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie in dieser Angelegenheit anwaltliche Unterstützung benötigen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit gern zur Verfügung, da meine auf das Wohnungseigentumsrecht spezialisierte Kanzlei auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Ich hoffe ansonsten, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen




Dipl.iur. Mikio A. Frischhut
Rechtsanwalt