Maklervertrag ungültig oder nicht oder eingeschränkt

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Mit dem Tod des Erblassers werden Sie und Ihre Mutter automatisch zu einer Erbengemeinschaft. Beide sind damit im rechtlichen Sinne Miteigentümer am Nachlass, zu dem auch das Haus gehört. Der Nachlass steht unter Gesamthand – das bedeutet, dass die Miterben nur gemeinsam über Nachlassgegenstände verfügen können; für Verfügungen über Nachlassobjekte ist grundsätzlich die Mitwirkung sämtlicher Miterben erforderlich.

Ein Maklervertrag zur Veräußerung einer zum Nachlass gehörenden Immobilie ist in der Regel ein Verwaltungsgeschäft und keine Verfügung im engeren Sinne – es wird noch nichts verkauft, sondern lediglich ein Makler mit dem Nachweis oder der Vermittlung eines Kaufinteressenten beauftragt. Dennoch ergibt sich aus Literatur und Rechtsprechung, dass auch ein Maklervertrag den Nachlass verpflichten kann und deswegen grundsätzlich nur dann wirksam für die gesamte Erbengemeinschaft abgeschlossen werden kann, wenn:

- alle Miterben entweder selbst den Vertrag unterschreiben

- oder der handelnde Miterbe (hier Ihre Mutter) von den anderen bevollmächtigt wurde.


Fehlt eine solche Vollmacht, handelt der einzelne Miterbe im Zweifel auf eigene Rechnung und haftet persönlich; die übrigen Miterben sind nicht verpflichtet.

Handelt ein Miterbe ohne solche Vertretungsmacht, haftet er persönlich nach § 179 BGB. Ein alleiner Miterbe kann nicht wirksam für die gesamte Erbengemeinschaft einen provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen – es sei denn, er wurde ausdrücklich bevollmächtigt.

Fehlt es an einer wirksamen Vertretung der Erbengemeinschaft durch alle Erben (oder eine wirksame Vollmacht), so ist der Maklervertrag betreffend den Nachlass nichtig oder zumindest unwirksam gegenüber den übrigen Miterben, d.h. Sie können aus diesem Vertrag nicht in Anspruch genommen werden. Ihre Mutter haftet ggf. persönlich – allerdings auch nur, wenn der Makler nachweisen kann, dass er für sie allein tätig geworden ist und sie aus eigenen Mitteln provisionspflichtig wurde.

Um eine Provisionspflicht auszulösen, muss der Makler einen Nachweis oder eine Vermittlungsleistung mit konkretem Bezug zwischen Käufer und Verkäufer (Eigentümer/Miterben) erbracht haben. Zudem muss das konkrete Objekt sowie der Name des Verkäufers (im Erbfall: der Erbengemeinschaft) und die Bereitschaft zu verkaufen nachgewiesen sein. Nach herrschender Meinung erstreckt sich „die Vertragsbereitschaft des Erblassers (bzw. Erben)" nicht automatisch auf die Erben – der Makler muss die Verkaufsbereitschaft der neuen Eigentümer (Erben) aktiv einholen.

Ein Miterbe, der allein und ohne Vollmacht handelt, kann u.U. persönlich gegenüber dem Makler haften, nicht aber die übrigen Miterben.

Wenn aber (wie hier) der Hauptvertrag (Kaufangebot) auf nur eine namentlich im Vertrag genannte Person (Ihre Mutter) abgeschlossen werden soll, besteht provisionsrechtlich häufig kein Bezug zur tatsächlichen Erbengemeinschaft und deren Willen.

Einseitige Kündigung: Die meisten Maklerverträge enthalten jederzeitige Kündigungsmöglichkeiten – prüfen Sie die Vertragsbedingungen. Solange noch kein Nachweis oder eine konkrete Vermittlungstätigkeit (also z.B. die Einleitung konkreter Kaufvertragsverhandlungen oder unmittelbare Kaufvermittlung) an/mit der richtigen Eigentümerstruktur (Erbengemeinschaft) stattgefunden hat, entsteht kein Anspruch auf Provision.

Rücktritt vom Verkauf: Da auch der Kaufvertrag bisher nur (so, wie Sie schildern) auf den Namen Ihrer Mutter lauten soll, ist kein wirksamer Kaufvertrag abgeschlossen, es sei denn, Sie stimmen als Miterbe ausdrücklich zu.


Zusammenfassend gilt nach der herrschenden Literatur und ständiger Rechtsprechung:

Sie können dem Makler mitteilen, dass der Vertrag von Ihrer Mutter ohne Ihre erforderliche Mitwirkung abgeschlossen wurde und damit für die Erbengemeinschaft nicht bindend ist.

Sofern der Makler Provision verlangt, muss er beweisen, dass alle Miterben entweder vertreten oder bevollmächtigt waren – das wird ihm regelmäßig nicht gelingen.

Wird die Immobilie nicht von allen Miterben veräußert, besteht kein Anspruch des Maklers auf Provision gegenüber der Gemeinschaft. Ihre Mutter könnte persönlich haften, sofern der Vertrag auf ihren Name läuft und sie als alleinige Vertragspartnerin auftritt.

Kündigen Sie den Maklervertrag hilfsweise – schriftlich und (falls möglich) unter Hinweis auf das Fehlen des gemeinsamen Bindungswillens aller Erben.

Argumentieren Sie gegenüber dem Makler – notfalls mit anwaltlichem Schreiben –, dass keine Provision verdient wurde, weil kein wirksamer Verkaufsvertrag der Erbengemeinschaft zustande kommt und die Erbengemeinschaft keinen Auftrag erteilt hat.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas Schwartmann
Rechtsanwalt, Düren und Köln