Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Bohle
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so ein Leibgeding wird in der Regel als Reallast nach § 1105 BGB in das Grundbuch eingetragen und es umfasst nach Ihrer Sachverhaltsschilderung die lebenslange Zahlung einer Leibrente an den Bruder.
Entscheidend ist der genaue Wortlaut der vorgenommenen Eintragung, da so ein Leibgeding die leiblichen und persönlichen Versorgung des Berechtigten (hier Halbbruders) beinhaltet und sowohl als lebenslange Nutzung des Grundstücks (oder eines Teils davon) oder eben eine Geldrente umfassen kann.
Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wird hier die Alternative der Rentenzahlung in Betracht kommen, die auch bei ungenauer Grundbucheintragung nach den tatsächlichen Gegebenheiten (Nichtnutzung, Auswanderung, fortlaufende Zahlung ohne Widerspruch) anzunehmen ist.
Für die Grundbuchänderung hinsichtlich des Verkaufes und des neuen Eigentümers benötigen Sie die Zustimmung des Berechtigten nicht, da die Rechte des Halbbruders sich am Grundstück, nicht an der Person des Eigentümers richten.
Veränderungen hinsichtlich des Leibgedinges bedürfen aber immer der Zustimmung des Halbbruders, der über die deutsche Botschaft dann erteilt werden muss, so dass sie der gesetzlich notwendigen Form entspricht.
Nach außen hin (also gegenüber dem Halbbruder) ist es nicht möglich, diese Zahlung zu begrenzen, da eben das Grundstück belastet ist und jede Einschränkung der Zustimmung des Berechtigten bedarf. Der Käufer als Eigentümer wird also auch über die gewünschte Zeit hinaus gegenüber dem Bruder in der Verpflichtung sein.
Intern (zwischen Ihnen und dem Käufer) kann dann geregelt werden, dass Sie als Verkäufer dann den Käufer freistellen. Das ist möglich, muss dann so im Vertrag aufgeführt werden.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
Sehr geehrter Herr Bohle,
vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ich würde dazu gerne noch eine Rückfrage stellen:
Sie schreiben, dass intern (zwischen uns und dem Käufer) vertraglich geregelt werden kann, dass die Käufer nach einer gewissen Frist vom Zahlen der Leibrente freigestellt werden können. Ließe sich eine solche Vereinbarung auch auf das Wohnrecht ausweiten? Ich vermute nicht, da das Wohnrecht ja fest an die Immobilie gebunden ist. Falls dies also nicht möglich ist und der Halbbruder einer Grundbuchänderung zustimmen muss, müsste ja ein gesetzlicher Betreuer bestellt werden. Ich vermute, dass für diese Rolle kein Familienmitglied in Frage kommt, da ja ein Interessenkonflikt vorliegt. Stimmt diese Vermutung, oder wäre es doch möglich, dass ein Mitglied unserer Familie als gesetzlicher Betreuer für den Halbbruder bestellt wird?
Vielen Dank und viele Grüße
Sehr geehrter Ratsuchender,
für das Wohnrecht gilt das - wie Sie schon zutreffend vermutet haben - nicht, da es grundstücksgebunden ist.
Ein Betreuer könnte zwar auch ein Familienmitglied sein (der aber nicht Mitglied der Erbengemeinschaft sein darf), wobei aber bei solchen Rechtsangelegenheiten aber die Betreuung immer auch auf "Grundstücksangelegenheiten" ausgeweitet werden muss.
Da es aber immer später zu Streitigkeiten kommen kann, raten wir von solchen familieninternen Betreuungen ab. Denn sollte der Halbbruder staatliche Hilfe in Anspruch nehmen müssen, kann und wird sicherlich die Betreuung auf mögliche (auch formale) Fehler geprüft und der Betreuer kann in die Haftungsfalle geraten.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg