Hausverkauf per E-Mail bindend?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Bindung an den per E-Mail bestätigten Preis

Im deutschen Kaufrecht gilt grundsätzlich Vertragsfreiheit, das heißt, Sie können mit Ihrer Nichte jeden beliebigen Preis vereinbaren. Allerdings ist bei Immobiliengeschäften eine besondere Formvorschrift zu beachten: Ein Kaufvertrag über ein Haus oder Grundstück ist nur dann wirksam, wenn er notariell beurkundet wurde (§ 311b Abs. 1 BGB). Eine bloße Einigung per E-Mail oder mündlich – auch vor Zeugen – reicht für die Wirksamkeit des Vertrages nicht aus.

Das bedeutet: Die E-Mail, in der Sie den Preis bestätigt haben, ist rechtlich nicht bindend. Auch eine mündliche Bestätigung vor Zeugen begründet keinen wirksamen Kaufvertrag über das Haus. Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Vertrag und damit auch der Preis verbindlich.


2. Kann Ihre Nichte Sie auf den E-Mail-Preis verklagen?

Da kein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt, kann Ihre Nichte Sie nicht erfolgreich auf Abschluss eines Kaufvertrages zu dem per E-Mail genannten Preis verklagen. Ein solcher Anspruch würde an der fehlenden Form scheitern. Auch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen eines Vertrauens in den Vertragsschluss ist nur unter engen Voraussetzungen denkbar, etwa wenn Sie schuldhaft vorvertragliche Pflichten verletzt hätten. In der Regel reicht aber die bloße Preisbestätigung per E-Mail oder im Gespräch nicht aus, um einen solchen Anspruch zu begründen.


3. Können Sie den Preis nachträglich ändern?

Solange kein notariell beurkundeter Vertrag geschlossen wurde, sind Sie an den ursprünglich genannten Preis nicht gebunden. Sie können daher grundsätzlich einen neuen, marktüblichen Preis verlangen. Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Preis für beide Seiten verbindlich.


4. Droht ein Gerichtsverfahren und hätte Ihre Nichte Chancen?

Ein Gerichtsverfahren ist zwar nie auszuschließen, aber die Erfolgsaussichten Ihrer Nichte, Sie auf den Abschluss eines Kaufvertrages zu dem alten Preis zu verklagen, sind äußerst gering. Ohne notarielle Beurkundung ist ein solcher Vertrag nichtig und nicht durchsetzbar.


5. Empfehlung

Sie sind rechtlich nicht verpflichtet, das Haus zu dem ursprünglich genannten Freundschaftspreis zu verkaufen, solange kein notariell beurkundeter Vertrag vorliegt. Sie können Ihrer Nichte mitteilen, dass Sie sich angesichts der veränderten Umstände für einen marktüblichen Preis entscheiden. Es empfiehlt sich, dies klar und transparent zu kommunizieren, um Missverständnisse zu vermeiden.


Zusammenfassend: Ihre Nichte kann Sie nicht wirksam auf den per E-Mail oder mündlich bestätigten Preis festlegen. Ein wirksamer Hauskaufvertrag kommt nur durch notarielle Beurkundung zustande. Bis dahin sind Sie an keinen Preis gebunden. Ein Gerichtsverfahren hätte für Ihre Nichte nach der aktuellen Rechtslage keine Aussicht auf Erfolg.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen