8. Mai 2015
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11:15
Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg
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E-Mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
der Notar geht offensichtlich von der Regelung des § 438 BGB aus, wobei Gewährleistungsansprüche bei einem Bauwerk nach fünf Jahren verjährt sind.
Dabei übersieht er aber offenbar, dass § 438 BGB vertraglich abgeändert werden kann, da ein Haftungsausschluss nach § 444 BGB durchaus vereinbart werden kann.
Allerdings gilt dieser Haftungsausschluss dann nicht, wenn ein Ihnen bekannter Mangel - der nicht offenbart wird - arglistig verschwiegen wird oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit abgegeben wird.
Bekannte Mängel sollten also IMMER im Vertrag aufgeführt werden, auch wenn sie noch so nichtig erscheinen oder die Käuferseite darauf verzichten will. Denn nur mit dem Aufführen im Vertrag werden Sie einer späteren möglichen Arglisthaftung entgegen treten können.
Ansonsten kann entgegen der Äußerung des Notars die Gewährleistung ausgeschlossen werden. In der Regel kann man dieses mit folgernder Formulierung
„Der Käuferin ist der Kaufgegenstand und sein Zustand bekannt. Gebäude und Grundstück werden verkauft wie besehen unter Ausschluss der Gewährleistung. Der Verkäufer erklärt, daß ihm keine versteckten Mängel des Kaufgegenstandes bekannt sind. Eine bestimmte Garantie zur Nutzung wird nicht abgegeben.
Der Käuferin ist insbesondere bekannt, dass es sich um einen Neubau handelt und insoweit es zur Setzrissbildung etc. kommen kann. Auch insoweit wird auf die Gewährleistung für solche und ähnliche mit einen Neubau in Verbindung stehende Probleme ausdrücklich seitens der Käuferin verzichtet. Dieses Risiko der Käuferin ist bei der Kaufpreisbildung mit eingeflossen."
schon erreichen (BGH, Urt.v. 24.01.2003, Az.: V ZR 248/02), wobei diese Formulierung aber bitte nur als Anregung verstanden werden kann, da natürlich das Objekt, der Vertrag und die Gesamtumstände individual geprüft werden müssen.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg
Rückfrage vom Fragesteller
9. Mai 2015 | 09:05
Guten Tag Herr Bohle,
wie sieht es aber mit der Gewährleistung aus, wenn ich diese Immobilie selbst für eine gewisse Zeit (z.B. 1 Jahr) bewohne? Erlischt die Gewähr beim Verkauf, da es sich dann nicht mehr um einen Erstbezug handelt?
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
9. Mai 2015 | 09:14
Sehr geehrte Ratsuchende,
sorry, ich dachte, das sei klar geworden.
Auch wenn Sie eine "gebrauchte Immobilie" verkaufen, ändert das nichts an der Gewährleistungsfrist nach § 438 BGB von fünf Jahren. Insoweit unterscheidet Gesetz und Rechtsprechung nicht nach Neu- und Gebrauchtimmoblilien.
Sie müssen also IMMER den Gewährleistungsausschluss (als Verkäuferin) vereinbaren, wollen Sie nicht fünf Jahre in der Haftung sein.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg