Antwort
vonRechtsanwältin Jutta Petry-Berger
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vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:
Nachdem sich die Bäckerei offensichtlich bereits bei Abschluss des Mietvertrages im Erdgeschoss des Hauses befand, wird das Mietminderungsrecht wie auch der Anspruch auf Störungsabwehr problematisch sein. Denn grundsätzlich gilt, dass der Mieter weder die Miete mindern kann noch ein Recht auf Beseitigung der Störungen hat, wenn die Mängel bei Vertragsschluss bereits bekannt waren und im vereinbarten Mietzins entsprechend berücksichtigt werden konnten. Hierzu gehören auch die unvermeidlichen Störungen durch einen Gewerbebetrieb in einem Haus. So hat das Landgericht Berlin mit Urteil vom 21.11.2002 (Az.: 67 S 102/02) in einem vergleichbaren Fall entschieden, dass derjenige, der eine Wohnung über einer Bäckerei anmietet grundsätzlich davon ausgehen muss, dass von dieser Lärmbelästigungen durch gewerbespezifische Lärmquellen ausgehen. Weiter führt das Gericht aus, dass hierzu u.a. der Betrieb eines Kühlaggregates zur Lagerung von Backwaren und die Anlieferung von Waren gehören. Auch kommt es nach Auffassung des Gerichts nicht darauf an, welche konkreten Lärmquellen im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses vorhanden waren. Vielmehr müsse der Mieter grundsätzlich damit rechnen, dass Umbauten stattfinden, die zu einer Ausweitung des Geschäftsbetriebes führen. Der Mieter darf nach dieser Entscheidung nicht darauf vertrauen, dass die Verhältnisse in einer dem steten Wandel unterzogenen Branche unverändert bleiben, vielmehr muss der Mieter jederzeit mit Veränderungen von Produktionstechniken, Vertriebsformen etc. rechnen. Da das örtlich zuständige Gericht aufgrund Ihrer Wohnortsangabe Berlin ist, werden sich die jeweiligen Richter den grundsätzlichen Erwägungen der vorgenannten Entscheidung voraussichtlich anschließen, so dass Sie sich kaum auf einen Bestandsschutz eines Status quo der ursprünglich vorhandenen Lärmquelle berufen werden können.
Ein erfolgreiches Vorgehen gegen den Vermieter oder die Bäckerei wäre im Übrigen bei einem Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften möglich. Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung haben die erfolgten Messungen jedoch kein Überschreiten der öffentlich-rechtlich zulässigen Lärmpegel ergeben. Ggf. sollten Sie in Erwägung ziehen, eine weitere Schallwertmessung privat in Auftrag zu geben, wobei auch die Werte in der Nacht gemessen werden sollten. Bei einer Überschreitung der zulässigen Grenzwerte, könnten Sie sodann einen Unterlassungsanspruch gegenüber der Bäckerei durchsetzen oder Ihren Vermieter auf Beseitigung der Störung in Anspruch nehmen. Nach Zuleitung der Messwerte an die entsprechenden Behörden könnte überdies eine Schallisolierung amtlich verordnet werden.
Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
Vielen Dank für Ihre informative Antwort.
Ich hätte aber noch eine Frage. In meinem Mietsvertrag ist hinsichtlich des Gewerbes keinerlei Aussage vorhanden, auch ein vereinbarter Mietzins wurde nicht berechnet, da sich die Bäckerei zwar in meinem Haus, was ein Eckhaus ist, ich jedoch nicht direkt über der Bäckerei wohne, sondern meine Wohnung sich um die Ecke befindet.Dieses störende Geräusch überträgt sich durch das ganze Haus, speziell laut ist es im Schlafzimmer hörbar.
Die Schallwertmessungen wurden am Tag durchgeführt, in der Nacht ist das Geräusch aber deutlich stärker, dadurch sind die Messwerte für mich völlig irrelevant.
Ich habe mein Gehör jetzt bei einem Akustiker testen lassen und das Ergebnis war, ich habe ein völlig normales Hörverhalten.
In meiner Wohnung wurden 19 dBA gemessen, die habe ich beim Akustiker überhaupt nicht wahrgenommen. Bei einem Geräusch von 35 dBA reagierte mein Gehör, das Geräusch in der Nacht erreicht also mindesten diesen Pegel, wenn nicht noch mehr dBA.
Ich verzweifle bald, da die Nächte mich immer mürber machen durch diesen ständigen Schlafentzug.
Vielleicht haben Sie noch einen guten Rat für mich.
Vielen Dank für Ihre Mühe
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,
hinsichtlich der Kenntnis von den Mängeln bei Mietvertragsschluss wird es nicht entscheidend darauf ankommen, wo genau sich die Bäckerei in Ihrem Haus befindet, maßgeblich ist vielmehr, dass Ihnen das Vorhandensein der Bäckerei bekannt war.
Nachdem Sie mitteilen, dass die störenden Geräusche in der Nacht deutlich stärker seien, sollte eine Schallwertmessung zu den entsprechenden Zeiten durchgeführt werden. Denn allein aufgrund der Ergebnisse Ihres Akustikers wird sich eine Überschreitung der Grenzwerte nicht nachweisen lassen. – Sie können zwar auch ohne die Vorlage eines ergänzenden Schallwertgutachtens die Miete mindern und so Ohren Vermieter ggf. zu einem Handeln bewegen. Im Falle einer nachfolgenden Zahlungsklage werden Sie jedoch ein Prozessrisiko zu tragen haben.
Mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger