Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
zu 1.)
Grundsätzlich ist es möglich, dass Ihr Ehemann seinen Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück oder einen Teil davon auf Sie übereignet. Erforderlich ist hierfür ein notariell zu beurkundender Vertrag und eine Eintragung im Grundbuch.
Wenn dies unentgeltlich (ohne Gegenleistung) erfolgt, wäre es jedenfalls erbrechtlich eine Schenkung.
Zwar können Zuwendungen zwischen Ehegatten auch als sog. ehebedingte unbenannte Zuwendung vereinbart werden, welche nach der Rechtsprechung keine Schenkung darstellt.
Erbrechtlich wird jedoch auch eine ehebedingte unbenannte Zuwendung als Schenkung angesehen (BGH NJW 1992,564;OLG Köln FamRZ 1992,480).
Nach § 2325 Abs. 1 BGB kann ein Pflichtteilsberechtigter eine Ergänzung des Pflichtteils wegen Schenkungen verlangen, die der Erblasser einem Dritten gemacht hat. Dies erfolgt in der Weise, dass für die Pflichtteilsberechnung der Wert des verschenkten Gegenstandes dem Wert des Nachlasses hinzugerechnet wird.
Nach § 2325 Abs. 3 BGB veringert sich allerdings der hinzuzurechnende Wert mit Ablauf jeweils eines Jahres um jeweils ein Zehntel. Nach Ablauf von zehn Jahren nach Leistung des verschenkten Gegenstandes bleibt die Schenkung unberücksichtigt.
zu 2.)
Da Sie nach Ihrer Schilderung das Grundstück überwiegend finanziert haben könnte geprüft werden, ob als Gegenleistung eine entgeltliche Übertragung eines Grundstücksanteils in Betracht kommt. Dies bedarf aber eingehender Prüfung und kann hier im Rahmen einer Erstberatung und einem Zeitlimit von 2 Stunden nicht anbschließend beurteilt werden.
zu 3.)
Es fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Dies richten sich nach dem Wert des Rechtsgeschäfts.
zu 4.)
Eine Schenkung Ihrerseits an Ihren Ehemann sollten Sie bei der Immobilienfinanzierung nicht annehmen.
Eine Schenkung müsste im Erbfall (Tod Ihres Ehemannes) keinesfalls wieder Ihrem Vermögen zugerechnet werden.
zu 5.)
Der Wert eines ausschließlich selbsbewohnten Grundstücks wird nach dem Sachwertverfahren ermittelt.
Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn Mieteinnahmen erzielt werden, was nach Ihrer Schilderung aber gerade nicht der Fall ist.
Es kann Sie auch niemand zur Vermietung zwingen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Reinhard Moosmann, Rechtsanwalt
Guten Tag Herr Moosmann,
Ihre Antwort zu Frage 1
§ 2325 (3) BGB verringert sich eben der hinzurechnende Wert nicht bei Schenkungen unter Eheleuten, erst nach Ableben eines Erblassers.
Zu Frage 2:
Reichen Kontoauszüge von meinem Konto als Nachweis über Zuführung von Eigenkapital bei Kauf, Teilablösung und laufende Zahlungen an die Bank zur eingehenden Prüfung um eine „entgeltliche Übertragung eines Grund-
stücksanteils" (Erhöhung um 1/3) zu rechtfertigen.
Vielen Dank im voraus.
Sehr geehrte Ratsuchende,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage.
1.
Es ist richtig, dass nach § 3225 Abs. 3 S. 3 BGB bei Schenkungen an den Ehegatten die Frist nicht vor der Auflösung der Ehe beginnt.
Dies ist entweder der Tod des schenkenden Ehegatten oder eine Scheidung.
2.
Kontoauszüge dürften zum Nachweis Ihrer Zahlungen ausreichen.
Entscheidend ist, in welchem konkreten Umfang Sie Zahlungen über den von Ihnen im Innenverhältnis zu tragenen Anteil bezahlt haben. Wegen des überschießenden Betrages besteht eine Ausgleichspflicht Ihres Ehemannes nach § 426 Abs. 1 BGB.
Zur Erfüllung dieser Ausgleichsverpflichtung
und als Gegenleistung könnte Ihr Ehemann einen Grundstücksanteil auf Sie übertragen.
Ob sich damit eine voll-unentgeltliche Übertragung eines 1/3 Miteigentumsanteils begründen läßt, hängt vom Wert dieses Miteigentumsanteils und der Höhe Ihres Ausgleichsanpruchs ab und kann hier ohne umfassende Informationen nicht beurteilt werden.
Ich rate Ihnen daher, sich von einem Rechtsanwalt oder Notar vor Ort beraten zu lassen.
Im Übrigen muss natürlich Ihr Ehemann "mitmachen".
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanawalt Moosmann