Elterngrundstück bebaut durch Kind Schenkung/Kauf des Grundst

Rechtlich und steuerlich ist die Situation komplexer, als es damals dargestellt wurde. Entscheidend ist, dass das Haus nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches kein selbstständiges Objekt darstellt, sondern untrennbar mit dem Grundstück verbunden ist. Eigentümer des Grundstücks ist Ihre Mutter, damit ist sie automatisch auch Eigentümerin des Gebäudes, ganz unabhängig davon, dass Sie sämtliche Kosten getragen haben. Rein rechtlich haben Sie daher bisher kein Eigentum am Haus erworben, sondern lediglich investiert.

Die Finanzverwaltung beurteilt für die Schenkungs- und Grunderwerbsteuer den Verkehrswert des Grundstücks einschließlich der Bebauung. Der gesamte Wert wird Ihrer Mutter zugerechnet. Soll eine Übertragung auf Sie erfolgen, ist grundsätzlich dieser Gesamtwert relevant. Eine Aufteilung in „Grundstückswert" und „Ihr Baukostenanteil" wird steuerlich nicht ohne Weiteres akzeptiert, da Sie juristisch betrachtet nicht Eigentümer des Bauwerks sind. Ihr Einwand, dass der Mehrwert nur durch Ihre Investitionen entstanden ist, wird zwar wirtschaftlich nachvollziehbar sein, steuerlich aber nur eingeschränkt anerkannt.

Gestaltungsmöglichkeiten bestehen dennoch. Eine Möglichkeit wäre, dass Ihre Mutter Ihnen das Grundstück samt Haus im Wege der Schenkung überträgt. In diesem Fall wird die Freibetragsregelung für Kinder in Höhe von 400.000 Euro herangezogen. Übersteigt der Wert diesen Betrag, fällt Schenkungsteuer an. Eine Aufteilung in zwei Schenkungen mit einem Abstand von 10 Jahren wäre eine Option, um Freibeträge mehrfach zu nutzen.

Alternativ könnte Ihre Mutter Ihnen das Grundstück mit Haus verkaufen. Hierbei wird als Kaufpreis der volle Verkehrswert angesetzt. Eine Verrechnung mit Ihren Baukosten ist nur insoweit möglich, als dass Sie diese Baukosten Ihrer Mutter tatsächlich als Darlehen nachweisen können. Dann könnten Sie eine Tilgung mit dem Kaufpreis verrechnen. Liegt ein solcher Darlehensvertrag nicht vor, wird das Finanzamt in aller Regel davon ausgehen, dass Ihre Baukosten freiwillig in fremdes Eigentum geflossen sind. In diesem Fall würde ein Abzug beim Kaufpreis steuerlich nicht anerkannt, und es bestünde das Risiko, dass die Differenz als verdeckte Schenkung gewertet wird.

Eine mögliche Lösung könnte sein, nachträglich ein vertraglich dokumentiertes Darlehensverhältnis nachzuweisen, sofern Sie über Zahlungsbelege, Bauverträge und klare Dokumentationen verfügen, die zeigen, dass Sie in Erwartung einer Eigentumsübertragung investiert haben. Mit solchen Nachweisen kann argumentiert werden, dass die Baukosten ein Rückzahlungsanspruch gegen Ihre Mutter darstellen, sodass bei einer Übereignung nur der Grundstückswert ohne Bau berücksichtigt wird. Ob die Finanzverwaltung dies anerkennt, hängt stark von der Dokumentation und der bisherigen Handhabung ab.

In der Praxis wird oft eine Kombination aus Verkauf und teilweiser Schenkung gewählt. Das bedeutet: Sie zahlen Ihrer Mutter einen Kaufpreis, der in Höhe Ihrer Investitionen reduziert wird, und akzeptieren, dass die Finanzverwaltung den Minderbetrag als Schenkung behandelt. Auf diesen Teil greifen dann die Freibeträge, sodass Sie in vielen Fällen trotz der höheren Bewertung keine Steuerlast tragen müssen, wenn der Freibetrag ausreicht.

Ohne klare vertragliche Grundlage ist es schwer, Ihre Investitionen von der Schenkung auszuklammern. Am sichersten ist die Übertragung im Wege einer Schenkung unter Ausnutzung der Freibeträge oder ein gemischter Schenkungs-/Kaufvertrag, bei dem Ihre Baukosten wirtschaftlich berücksichtigt werden. Damit bewegen Sie sich auf einer sicheren rechtlichen und steuerlichen Grundlage, ohne den Vorwurf einer Steuerverkürzung zu riskieren.

Ich hoffe das hilft für die erste Einschätzung, viele Grüße und einen tollen Tag!