Bauverpflichtung / Spekulationsgeschäft

30. April 2008 19:00 |
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Baurecht, Architektenrecht

Zusammenfassung

Kann ich den Verkäufer eines Grundstücks mit Bauverpflichtung zwingen, das Grundstück vom Käufer zurück zu kaufen, wenn Rückübertragungsverpflichtung nicht ins Grundbuch eingetragen wurde?

Nein, wenn es sich um ein privatrechtliche Bauverpflichtung zwischen dem Verkäufer, z.B. einer Bank und dem Käufer handelt, kann die Bank von Dritten nicht gezwungen werden, ihr Recht auszuüben. Sollte es sich um eine öffentliche Bauverpflichtung handeln, könnte die Gemeinde im Interesse eines Bauwilligen Käufers ein Enteignungsverfahren einleiten.

Guten Tag,

meine Frage ist dahingehend, ob jemand in einem Baugebiet mit Bauverpflichtung rechtlich dazu gezwungen werden kann, dass er nach sechjährigem Besitztum ohne Bebauung das Grundstück wieder zurück gibt.

Grundsätzlich handelt es sich um ein Grundstück direkt an einem Golfplatz, dass ich schon vor sechs Jahren gerne gehabt hätte. Allerdings war es da schon verkauft mit einer Bauverpflichtung nach drei Jahren.

Die Dame die diess Grundstück auch nach sechs Jahren noch nicht bebaut hat, hat allerdings derzeitig kein Interesse zu bauen bzw. zu verkaufen und möchte es einfach nur behalten.

Der zuständigen Bank, die diese Grundstücke verkauft hat(komplette Siedlung), teilte ich mit, dass sich das schon nach einem Spekulationgeschäft anhört. Gerade durch die Lage wird der Wert des Grundstückswert sicherlich steigen.

Die Immobilienkauffrau der Bank allerdings teilte mir mit, dass ich ansich recht hätte und die Bank das Grundstück aufgrund des Passus im Vertrag zurück verlangen könnte,

" ... Die Bebauungsverpflichtung hat er binnen drei Jahren nach Abschluss diese Vertrages nachzukommen. Solle er gegen diese Verpflichtung verstoßen, ist die Verkäuferin berechtigt, die Rückübertragung des Vertragobjekts gegen Zahlung des vereinbarten Kaufpreis zu verlangen. Die entsprechende Verpflictung ist ggf. auf einen Rechtsnachfolger zu übertragen. "

dazu aber nicht wirklich bereit sei diese durchzusetzen. Aus Sicht der Bank logisch, denn es gibt dabei ja nichts zu verdienen, denn ich dürfte offiziell ja nicht mehr bezahlen als die Dame vor sechs Jahren bezahlt hat. Zudem meinte die Immobilienkauffrau das das Ganze auch nicht wirklich rechtlich durchsetzbar wäre aufgrund dieses Satzes.

"Auf eine grundbuchliche Absicherung der Rückübertragungsverpflichtung wird verzichtet."

Meine Frage: Hätte ich rechtlich eine Chance die Frau dazu zu bewegen, dass Sie Ihr Grundstück wieder zurüchgeben muss ?

Mit freundlichem Gruss
Lupo777

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Grundstück

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Zivilrechtlich steht Ihnen kein rechtlich durchsetzbarer Anspruch zur Seite, mit dem Sie die Eigentümerin des Grundstücks zwingen könnten, dass Grundstück zurück an die Bank zu übertragen.

Ein schuldrechtlich gerichteter Anspruch hierauf steht allein der Bank auf Grund des Vertragspassus zu. Ob diese ihren Anspruch auf Rückübertragung geltend macht, ist dieser überlassen.

Sie haben keine Möglichkeit darauf rechtlich einzuwirken.

Sofern Sie ein Interesse an dem Grundstück haben und dieses auch tatsächlich bebauen wollen, käme allenfalls zivilrechtlich ein Kaufangebot an die Eigentümerin in Betracht.

Sofern tatsächlich eine öffentlich rechtliche Baubindung / Bauverpflichtung besteht, sollten Sie sich gegebenenfalls an die Gemeinde wenden, in der sich das Grundstück befindet und dort klar zum Ausdruck bringen, dass Sie dieses Grundstück bebauen wollen.

Bei der Nichterfüllung des Baugebots nach § 176 Abs. 1 oder 2 BauGB kann die Gemeinde ein Enteignungsverfahren anstrengen. In den Grundzügen stellt sich die Rechtslage wie folgt dar. Den zulässigen Enteignungszweck bestimmt § 85 Abs. 1 Nr. 5 BauBG: Die Enteignung ist nach dieser Vorschrift zu dem Zweck zulässig, das Grundstück einer baulichen Nutzung zuzuführen. Zur Durchsetzung des Baugebots kann die Enteignung des Grundstücks entweder zu Gunsten der Gemeinde oder zu Gunsten eines Bauwilligen (Ihnen) verlangt werden, der die angeordneten Baumaßnahmen tatsächlich verwirklichen kann und eine entsprechende Verpflichtung eingeht (§ 87 Abs. 3 Satz 2 BauGB) (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger,Baugesetzbuch, 84. Ergänzungslieferung 2007; § 175 Rz. 75).

Ob ein Enteignungsverfahren durch die Gemeinde angestrebt wird, steht jedoch allein in deren Ermessen, so dass Sie auch in diesem Zusammenhang von der Handlung der Gemeinde abhängig wären.

Bedauerlicherweise lässt sich kein günstigeres Ergebnis für Sie mitteilen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen dennoch einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Hinweis:
Wer anwaltliche Dienstleitungen in Anspruch nimmt und hierfür selbst einen Betrag als Honorar einsetzt, hat dieses auch zu zahlen.

Ich bitte Sie daher, dafür Sorge zu tragen, dass der von Ihnen eingesetzte Betrag von Ihrem Konto eingezogen werden kann.

Andererseits müsste ich davon ausgehen, dass nie beabsichtigt wurde, diesen Betrag zu zahlen, was den Straftatbestand des Eingehungsbetruges erfüllt und die Möglichkeit in Betracht gezogen werden muss, eine Strafanzeige zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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